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基于房产测绘实践面积测量问题探讨 　　摘 要：本文基于笔者从事房产测绘的相关工作经验，以房屋建筑面积测量中存在的问题为研究对象，从外墙中共有面积部位的确认、阳台面积的计算、伸缩缝面积的计算、室外楼梯的计算和层高与净高等几个方面进行了探讨，相信对从事相关工作的同行能有所裨益。 　　关键词：房产测绘 面积测量 实测 面积 　　中图分类号：P2 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）07（c）-0041-02 　　房产测绘是一项政策性相对较强、技术性相对简单的法定测绘工作，其成果质量关系到房屋权利人的切身利益。房产测绘工作起步较晚，其发展尚处在专业化和规范化建设的起步阶段。自GB/T17986《房产测量规范》颁布实施以来，由于《房产测量规范》还不够很完善，个别条文解释不明晰，尤其是现代建筑物已不是单纯的火柴盒形式，而《规范》对特殊建筑等问题没有触及到，使得测量人员对《规范》中的某些条款还不是很理解，从而在房屋面积测算过程中对某些问题的认识和理解往往与《房产测量规范》存在一定的偏差。在实际测算中往往难以掌握，从而引起房产纠纷。目前，房屋面积测算中存在的难题较多，有些问题已经成为消费者的投诉热点。 　　这里将测绘单位所遇到的几种面积测算难题汇总出来与大家共同探讨，希望能够引起房产测绘部门的共鸣并共同探索解决问题的途径。 　　1 房屋建筑面积的实测 　　《规范》规定房屋面积测算必须以实际测绘数据为准，而目前的普遍做法不是按实地量测尺寸计算房屋面积，而是实地校核相关边长，边长在一定误差范围内按设计图纸或竣工图纸尺寸进行面积计算与分摊。与《规范》规定的按实测数据进行测算有严重的出入。造成这个问题的原因主要是。 　　（1）房产测量工作是由观测者使用测绘仪器（手持测距仪、全站仪等）、工具（钢尺等）、按照规定的操作方法，在一定的外界条件下进行的，不论观测者多么熟练，使用的仪器多么精密，观测方法多么合理，对同一个量进行多次观测，其结果总是有差异的。在房屋面积测算过程中，按实测尺寸计算面积，其中不仅含有仪器测量误差、人为观测误差，而且因为房屋施工是粗线条的，墙面的平整度，垂直度，轴线定位的偏差，模板支护的位移都是不可避免的，在图纸中完全平行的两面墙，在实量时不同的位置就有不同的平距，所以实量数据的唯一性是不存在的。 　　（2）实测中受墙体位置偏移及抹灰层厚度等因素的影响，完全相同的两户，其实测数据总会有差别，使得同一户型的套内建筑面积千差万别。这样的结果，无论是开发商还是业主都不能理解和接受，甚至是管理部门也不能够理解和接受。 　　（3）实地校核相应边长，差值在一定的较差内按图纸尺寸计算，测绘实施过程简单；而按实测尺寸计算，实施过程较复杂。测绘单位普遍认为。 　　实测为准在目前是行不通的，实测的目的是求得测量现状与竣工图纸相“符合”而不是相“一致”，也就是实量部位的长度差不大于5 cm，就认为竣工图是可信的，可以作为最后测绘报告的数据依据，测绘单位对竣工图的面积负法律责任。竣工图纸可以用数码照像的办法保存在测绘单位的资料档案中。 　　（4）面积数值由测量单位负主要责任，而房屋在开发商或业主手中，他们有改变房屋现状的可能，一旦现状改变了，改变后的现状面积必定与测量时的面积不同。 　　（5）在实测时所有的部位都测量到是比较困难的，首先实测的部位多种多样，有的不是直角而是带有一定的弧度给丈量带来困难；其次实地需测量的部位已被周边新增加的建筑物、构筑物遮挡而无法实测；再有产权人不在家或已装修而无法实测的。一栋楼有一处实测不了，应不能算作实测。 　　2 外墙中共有面积部位的确认 　　《规范》中明确规定“房屋建筑面积系指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积。”这里面自然包含了外墙抹灰及装饰（贴瓷砖或马赛克），具体各地掌握的加抹灰的厚度也不太一样，比如有的24墙算28、37墙算40；有的24墙算30、37墙算43等。目前我们贺州采用了这种观点进行测绘。远东国际城实测的面积要比预测的面积多了600多平方米，多出的这些面积大部分都是实测时把外墙抹灰及装饰（贴瓷砖）的厚度算入外墙的厚度。 　　3 阳台面积的计算 　　阳台是供人们活动、休憩及晾晒衣物或其他用途的房屋附属设施，是户内与户外的过渡空间，一般有永久性上盖、有围护结构、有台面与房屋相连，根据其外围情况分为全封闭阳台和半封闭阳台。《规范》根据其围护将阳台分为全封闭和半封闭。 　　上述阳台的概念是标准阳台的概念，近几年，在实际测量中发现有阳台的顶盖与阳台底板、围护结构的投影不完全一致的现象。阳台的顶盖形式多种多样，当阳台的顶盖与围护结构不完全覆盖时，例如：隔层有顶盖、与阳台底板和围护结构不在一个竖直面上、隔二层以上的有顶盖、利用其它构件作为顶盖的，这些特殊情况下