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基于中国国情养老地产发展探究 　　根据第六次全国人口普查的数据，我国6O岁及以上人口占13.26% ，约为1.78亿， 比2000年人口普查上升2.93个百分点。可以看出，我国人口老龄化进程逐渐加快。根据国家人口计生委的统计数据，2009年，全国60岁以上的老年人口已经达到1.67亿，占总人口的12.5%， 到2015年.老年人口总量将突破两亿，养老地产作为养老产业的核心和载体之一，市场潜力巨大。 　　一、我国养老地产发展现状 　　在养老地产的发展上，我国的房地产企业做出了积极的探索，其中最早发展的也是最具有代表性的应属上海亲和源，其在2007年率先推出了会员制养老模式 ，老年人通过购买会员卡并缴纳一定年费，即可享受亲和源提供的优质养老服务。由于养老地产属于长期投入，对于以持有为主的养老地产，业内普遍观点为10～15年，每年8%～10%的回报率。故亲和源现在是否已经开始盈利仍是未解之谜。 　　2010年12月25日，美国挚信资本宣布投资亲和源一亿元人民币，这是国内养老产业迄今为止获得的最大的一笔投资，也象征着亲和源的养老模式逐渐被外界所认可。3天后，亲和源又与万科集团在北京钓鱼台国宾馆签约，万科正式宣布全面进军养老地产，其养老项目将委托亲和源管理。另外，首创、保利、华润等品牌地产大鳄先后专门成立养老产业研究团队；泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老产业项目。 　　与此同时，国家提出了“9073”的养老格局，即90% 通过家庭照顾实现养老，7% 通过社区照顾养老 3%入住养老机构集中养老。2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策会于2014年上半年试行推广。以房养老，也被称“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。 　　二、发展中存在的问题 　　由于我国的养老产业发展仍处于早期阶段，尚不成熟，因此在发展中也出???了一些问题。 　　1、就比较油代表性的上海亲和源项目来讲，其地产产权模糊，存在重重隐患。 　　亲和源的运营模式可解释为“买卖不破租赁”，即使业主手持会员卡，并未获得房屋产权，但因签了长期的房屋租赁合同，即使房屋产权转让，也不能将租户赶走。 　　投资人士对亲和源运营模式表示质疑。一位多年从事房地产纠纷案件的高级法官说，一般住房租赁合同最长不能超过20年，超过的部分可视为无效，租赁合同更不能继承，只能转租。作为买断50年的租赁合同，首先从期限上和土地出让期限一致，并一次性缴纳75万元，实际上是一种变相的房屋买卖行为。 　　但这种房屋买卖行为又难以获得法律的保障。尽管亲和源承诺会员卡可以继承，实际上不具有相关的产权继承基础。不仅如此，由于公寓没有产权，因而不能充当个人的资产证明，亦即不能享受产权升值带来的保障，或者不能用作抵押来获得其他资金。而亲和源最初也曾宣传可销售一部分产权房。 　　2、我国国情决定的民众对于以房养老方式的抵制 　　“以房养老”在我国提出已10年，曾在一些地方试点，效果并不理想。 　　2003年，“以房养老”理念最早被中国房地产开发集团理事长孟晓苏引入国内。2007年11月，上海市公积金管理中心试点“以房自助养老”协议。2011年《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。2012年4月，南京提出“以房养老”，但相关负责人透露，该模式仍停留在政策研讨阶段。直至前不久《意见》对外发布。 　　“以房养老”与中国传统观念直接冲突。社科院社会政策研究中心秘书长唐均指出，理论上要使“以房养老”成为可行的社会政策，基本条件是住房由老年人自由支配。而现在住房多为家庭主要财产，按传统观念，多数老年人选择把房产留给子女。 　　三、对于我国养老地产发展的几点建议 　　1、对养老地产慎重选址 　　房地产产品的位置条件是打造核心产品的首要条件，位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少，一般而言，应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。 　　在选址时，还需要紧贴城市规划设计，选择在社区医院的规划地点周边，与社区医院的建设同步进行，以满足老人医疗的心理需求。 　　2、对不同类型养老房产区别设计 　　商业养老地产产品设计可分为四种形式。第一种开发类型就是大规模居住区中建设专门的养老社区，第二种是一般住宅区中配建养老公寓核设施，第三种是专项开发老年公寓和相应配套，第四种是度假旅