从商品供求关系探讨房价上涨原因和抑制不合理房价途径.docVIP

从商品供求关系探讨房价上涨原因和抑制不合理房价途径 　　摘要：近十年，房价膨胀、抑制房价高涨等问题，已经成为现阶段中国经济发展和改革中面临的热议话题。过去的十年无论是从宏观调控，还是微观经济都为中国房价的抬高提供了条件。本文主要通过对经济学供求关系的角度，来从宏观和微观方面分析房价高涨的原因，及未来抑制房价的措施。 　　关键词：房地产；稀缺；供求关系 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-02 　　中国推进城镇化的历史进程中，房地产作为国家的支柱产业，带动相关数十个行业的发展，为国民经济增长起到了积极和至关重要的作用。然而在房价高企的今天，却不应该是对房地产的黄金十年为中国经济做出贡献，而去怀念、歌颂和不舍的时候了。 　　现在经济学家和有识之士争论不休，有人支持房地产永远是支住产业，反对者却认为房地产是支住产业将会成为经济的毒瘤，如果不调整拖垮中国经济；有人支持房地产严厉调控，打压房价，有人支持国家不进行政策干预，让市场自动调节房价；老百姓则持币观望，期盼房价下跌，又怕房价上涨踏空，神经紧张。房地产的定位和未来发展，牵动中国经济的未来发展结构，也牵动老百姓的神经，相关民生社稷。 　　首先我们探讨一下房价为什么一路高涨到今天，了解了原因才能对症下药。 　　导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，有经济发展下的必然结果，也有受暴利驱动的投机行为导致的冲击；有中国人传统住房消费观念的影响，也有制度稀松、疏于管理导致的后果，这些因素共同作用发酵，吹出了今天楼市的泡沫，推高了房价。主要原因从需求和供给两方面着手分析： 　　一、房地产市场需求过度旺盛的具体原因 　　1.住房商品化改革 　　住房有效需求快速增加：1998，国务院实施了积极住房金融政策，鼓励居民住房消费。尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，使得人们可以透过借贷有能力购买住房。另一方面，从1999年下半年起，允许房改上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。 　　2.国民经济持续快速发展、人民收入水平???高 　　从1998年的全国生产总值78345亿元，到2012年519322亿元；1998年国民人均可支配收入5424元，2012年这个数字达到了26959元；人们对住房的实际支付能力在提高。 　　3.城市化进程加快，购房刚性需求加大 　　国家积极推进城市化，中国城镇化比率从1998年的30%左右，提高到2012年占52.3%左右，城市人口在总人口比重中上升，住房需求急剧膨胀。 　　4.房地产投资性需求膨胀 　　按照有关统计，目前中国千万资产富豪中70%的人都投资房产，财富近40%存于房地产。投资渠道匮乏，加上人口数量众多、土地资源相对稀缺，房价的持续上涨，使得房地产投资成为许多富豪的安心首选。楼市的职业炒房客人数众多，再加上开发商捂盘惜售，和二手房市场上地产中介推波助澜，这一切人为推高了房价。 　　5.中国人不可抗拒的购房情结 　　人们对房子的感情纠结由来已久，将财富变成看得见的土地，觉得只有这样才安心踏实。在传统的国人观念里，拥有一套自己的房子，成为每一个家庭奋斗的目标，也成为家庭幸福的重要指标。全家人集资、向银行贷款，几十年的收入都押在房子上。有如此坚实的购房心理需求和人群支撑，房价不高也难。 　　以上这些因素，在有形无形中，综合作用，将房价推高到今天的位置。 　　二、房地产市场的有效供给不足的具体原因 　　1.人口大国，土地资源相对稀缺，用于供给商品房的住宅用地更是不足 　　作为人口大国，保证粮食生产和安全是重中之中，18 亿亩耕地红线不能动。建设用地中有工业、商业、办公、住宅等多类，又分市场化与非市场化、出让与划拨，土地结构不合理，用于商品房住宅用地供给不足。 　　2.供给成本增长，开发商保利润，消费者成为最终买单者 　　中国的住宅房价构成：土地费用、房地产开发经营成本和利润、相关税费。 土地费用一般占到房价的25%-45%左右，开发成本一般占到房价的45%-60%。相关税费：大概占到房价比重的10%-15%。开发商利润：扣除以上所有费用的剩余部分，不同类型房地产项目的利润占房价比重不同，差异很大，通常在10%-20%左右。 　　伴随着地价、拆迁费用、各种建材和人工费用的高涨，房屋供给成本增加，开发商面对着国人对房屋的刚性需求和旺盛的投资需求，坚守高利润回报，直接提高房价。 　　综上所述，造成中国房价现状的主要原因是以上几点。可以看到被如此推高的房价，确实是有中国特色的国情下才会产生的。政府要从低价征地高价买地的土地财政模式中走出来，寻找可持续的经济增长点。太多的资本流向房地产市场，也使得其他可以发展起来的行业失去了资金支持，严重影响了