西部水产副食品大世界程策划提案.doc

碳市街项目前期定位规划思路 提案 目录 商铺整体规划定位 项目前期市场定位 项目形象定位 项目主题定位 项目目标市场定位 经营管理定位 业态组合定位 本项目要考虑到商业部分业态的特殊性，我们在推广、定位、销售上尽量采用 分离、并列运做，将商业和公寓部分相对分离，给消费者一个没有顾虑的选择，转化劣势为优势。（参考：上海公馆、上海国际购物城运做模式） 商铺整体规划定位 项目市场定位依据 西安市目前还没有一个规范的室内经营水产副食品的卖场，项目所在地也是行业自然形成的街铺经营方式，且管理经营层次比较底，整体环境极为恶劣； 在未来的3年内整个碳市街的重新规划给项目带来的历史机遇（结合政治调控），碳市街水产商圈需要一个规范化经营的场所； 从水产品消费者来看（实际调查）他们很希望能到一个较有层次且规范、卫生的地方去购买这些行业产品，他们分布很广，但对项目地的行业认知度很高； 项目目前不存在直接竞争，出差异化定位策略体现的恰到好处； 目前项目地水产商圈业主对入主新的经营场所表现出最关心的是价格和经营的方便性，他们也希望有这样的平台。 老百姓吃的起平价海鲜城缔造，满足市场的空白。 形象定位 项目名：（原案名）炭市街水产副食商城 推广案名：西部水产副食品大世界（商铺） 副名：西部明珠（公寓） 西部明珠酒店（产权式） 定位依据：规模大，种类全 赋予现代感 专业化表现 潜移默化的层次感 应在整体包装上突出水产品产地大海和具体产品的形象，以及专业、规模和独特性。 表达直接，易于引导诉求、识别，激起共鸣。 为品牌传播埋下伏笔。 主题定位 结合项目的总体形象及功能诉求，作为大规模行业性卖场的特征， 我们将主题定为：西安唯一种类最全水产品采购、海鲜美食大世界。 价格定位 以行业项目参考定价为基础结合主力消费群体的实际资本能力来定价 租价：按实用面积计算的平均租价（元/每平方米/月） 首层 二层 三层 四层 售价：按实用面积计算的平均售价（元/每平方米） 首层 13000 二层 1000 三层 8000 四层 10000 目标市场定位 投资者——目标客户 核心客户：项目地现有水产品经营者 重要客户：商铺投资者 甄别客户：新开发群体，主要以现属个体户、和高收入群体，懂投资行情。 经营者——主力店 海鲜、渔港品牌餐饮品牌（构建西北最大的海鲜平价美食城，做老百姓能消费的起的海鲜美食） 引进原因：可完善行业业态组合，且能拉动2层3层的租售价格、使的铺值平衡。 一举两多得 功能定位 B1：停车场、物流通道 F1：名贵水产类产品（鲜活区） F2：大众类水产品 F3：水产干货、调味品、水产品用具等 F4：海鲜平价美食城 销售经营管理定位 项目的商铺大部分用于销售，商铺的业权为业主所有，业权的分散会造成经营类别、档次、规模的差异，为了保证这些问题的不发生，需要与业主达成经营权收回收协议，在未来3年内有发展商、运营商或专业代理管理公司统一经营管理。小业主自行经营，需要的符合商场的功能分区，保证商场的风格、档次的稳定以及避免不正当竞争，利于商场的长久经营。 很多的商铺投资者都不是经营者，为了要让投资者对商铺有购买的信心商场 需要有统一的管理、招租。 杜绝小商户的恶心竞争 商场今后的推广宣传和长久发展的需求。 业态组合 以专业、规模、环境绝对优势的“西部水产副食品大世界”为主力店先行 1F——3F；然后引申大型“平价海鲜美食城”4F进行专业商业延伸。 以下我公司就产权式酒店和公寓部分做具体规划和解决方案陈述 人性　建筑 自然 和谐的思考 　　　　 源自北晨地产整合，专业，创新，服务的体现 北晨地产机构 以从事房地产项目投资管理策划、全程营销策划、销售代理和品牌构建、运营为主要业务。同时也向政府及外商投资企业提供综合性服务的智能型公司。 我们致力于成为专业本土地产解决方案供应商。 服务，是我们的立身之本； 专业，是我们的发展之路； 品牌，是我们的经营之道。 地产业的每一点发展和变化，都是我们的目光聚集所在；房地产市场的每一点细微需求，都是我们真诚服务的表现。 不集细流，无以成江河；点点滴滴，走向心中的辉煌！ 碳市街项目产权式酒店和公寓部分解决方案 （ 提案 ） 目录 前 言 1 一　.　市场分析 1．区域市场分析 2．定向市场分析 3．房地产行业现状分析 ４．项目分析 ５．竞争对手资料分析 ６．项目周边配套状况 ７.项目企划思路 二　．项目市场定位 1市场定位 2．项目形象定位 3．目标客户定位 4．目标市场细分 5．目标客户 三　．推广