2013年沈阳公寓写字间市场调研报告 公寓市场资料.pptVIP

竞争格局：竞争区域在售项目7个，潜在项目8个，多以综合体形式出现，产品属性略有不同 竞品项目分布 界定理由分析 竞争区域市场研究 区域内以青年大街为主线，根据产品属性选取本案公寓产品的竞品； 金廊沿线在售公寓项目较多，为知名品牌开发商，未来在售公寓项目竞争压力大； 区域内在售项目中霍尔寓所和佳兆业中心为住宅项目，但因其户型面积较小，与公寓市场形成竞争，因此界定为竞品； 选取竞品项目：新华天玺、华府新天地、盛华公馆、茂业金廊壹号、世茂五里河、霍尔寓所（住宅）、佳兆业中心（住宅） 潜在项目:裕景中心、万科春河里、嘉里中心、京城中心、夏宫城市广场、新世界、宝能全球金融中心、华强KING 竞品基本信息：区域内项目多以城市综合体形式呈现，以精装修入市，面积区间以30-90㎡为主 销售情况 项目名称 占地/建面（万平） 容积率 产品属性 面积区间（平） 均价 （元/平） 装修标准（元/平） 开盘时间 在售项目 华府新天地 11.2/160 8.64 公寓 30-90 13500 1500/2000 2010.10.10 新华天玺 2.7/30 9.3 公寓 45-135 17000 3000-5000 2010.6.26 盛华公馆 0.93/11.4 12 公寓 31-75 9300 2500 2012.10.20 世茂五里河 18/160 5.14 公寓 66-201 16000 2500 2012年 茂业金廊壹号 10/40 4 公寓 58-440 清水:10000精装:14000 0 2000 2012.9.8 霍尔寓所 1.4/10.5 6 住宅 43-79 10500 0 2012.7.22 佳兆业 2.1/30 10 住宅 43-104 13000 2000 2012.9.22 夏宫城市广场 3.3/32 7.5 公寓 70-385 15000 4000 2013.5.10 潜在项目 裕景中心 8.4/125 12 公寓 60-220 未定 —— —— 万科春河里 8.1/43.2 5.3 公寓 55-75 未定 —— —— 京城中心 2.4/15 5.6 公寓 38-91 8500 —— —— KING 未知 未知 公寓 50-110 17000 —— —— 宝能全球金融中心 建面13-15 未知 公寓 未定 未定 —— 预2014年5月 嘉里中心 17.3/172 7.4 公寓 未定 未定 —— —— 资料来源：精图企划 区域内公寓产品供应量大，其中集中供应在60㎡以下户型产品，60㎡销售量最大，竞品项目中霍尔寓所销售率最高，为住宅立项，公寓产品世茂五里河及盛华公馆去化率相对较高。 各面积段供求关系对比分析 竞品项目供求关系分析 资料来源：精图企划 价格分析：区域内竞品公寓价格集中在10000-13000元/㎡，除霍尔寓所项目为清水入市外，其余均为精装修，装修标准为2000-4000元/㎡ 竞品项目价格与装修标准分析 竞品项目多为精装修入市 区域内新华天玺公寓价格最高； 竞品项目多为精装修入市，装修标准为2000-4000元/㎡； 盛华公馆为现房，销售情况较好； 世茂五里河后期将推出大量公寓产品，因其价格策略，产品性价比较高 资料来源：精图企划 购买公寓产品的客户最为关注项目的地理位置，其次是升值潜力，部分客户也注重投资回报率及周边生活配套 位置 配套优势 升值潜力 投资回报率 由于投资客占很大的比重，投资回报率的多少，投资回收期的长短都在某种程度上对投资客的购买欲望产生影响。 位于城市主干道的项目受欢迎程度相对较高，如太原街中华路沿线，临近商圈繁华区域更易被接受，是目前公寓项目主要集中商圈的重要原因； 完善的生活配套对于促进销售的作用十分明显，如沈阳天地、中海寰宇天下项目、都是由于周边具备完善的生活配套，吸引了众多客户及投资者的目光。 沈阳市的公寓分布仍主要集中在二环内，城市核心区。随着沈阳市住宅限购令的实施，投资者对于未来公寓市场前景更为看好，更愿意购买市中心的小户型公寓产品。 位置 公寓客户主要来源以市内客户为主，部分外地来沈人士，客群以经商人士为主，其购房目的主要是投资 主要来源 客群分析 客户年龄 职业特征 购房目的 公寓客户大多来源于市内，以沈河区、和平区及皇姑区为主； 以沈阳本土居民为主，辅以部分外地客群 购买公寓客户大多年龄在35-50岁之间； 部分小面积公寓产品，由于总价较低，部分客户较为年轻 购房者大多作为投资产品，小面积产品总价低，，精装修成为目前市场上的主流产品； 部分客户选择学区房，其目的为子女上学或投资 由于公寓自身特征性质导致，公寓客户以经商人士为主； 部分私企业主、企业中高层管理人员、小型公司员工