惠州群峰惠阳温泉项目可行研究报告.doc

广东惠州群峰温泉投资有限公司 惠州群峰惠阳温泉项目 可行性研究报告 中国 深圳 2015年8月 深圳中原物业顾问有限公司 策略中心—顾问事业部目 录 目 录 2 第一部分 项目总论 5 一、项目背景 5 二、可行性研究结论 6 第二部分 项目投资环境研究 10 一、惠阳城市发展现状 10 1.城市地理位置及行政隶属关系 10 2.城市经济发展水平 10 3.惠阳经济产业发展现状 12 4.城市人文历史特性 14 5.城市城镇分布 14 二、惠阳城市发展研究 16 1.惠阳城市发展定位与功能组团定位 16 2.惠阳城市产业规划 18 3.与惠阳城市发展有重大影响的产业建设项目规划 19 4.惠阳交通规划 20 5.惠阳重大城市建设项目规划 20 三、惠阳城市辐射力研究 21 1.惠阳在区域城市体系中的作用与定位 21 2.影响惠阳城市辐射力的主要因素 22 3.惠阳城市辐射能力的范围及辐射力的强度 23 四、惠阳房地产发展政策环境研究 24 1.政策现状及趋势 24 2.政策对本项目的影响 26 第三部分 惠阳房地产市场研究 27 一、区域房地产市场分析 27 1.区域房地产供给分析 27 2.区域房地产需求分析 30 3.区域房地产价格分析 32 4.区域房地产市场特点 32 5.区域房地产市场前景预测 33 二、区域典型楼盘分析 34 1.区域典型案例分析 34 2.可借鉴案例分析 42 三、周边城市（大亚湾）房地产市场分析 48 1.周边城市房地产发展水平 48 2.周边城市房地产发展主要特点 49 3.周边城市房地产发展对惠阳房地产发展的影响 51 4.周边城市典型楼盘分析 51 四、惠阳－大亚湾房地产市场小结及前景展望 52 1.惠阳－大亚湾房地产市场小结 52 2.惠阳－大亚湾房地产市场前景展望 53 第四部分 休闲复合型地产市场研究 55 一、休闲复合型地产研究 55 1.其定义及特征 55 2.目前发展现状 56 3.未来发展趋势 56 二、广东休闲复合型地产典型楼盘分析 57 1.深圳观澜高尔夫 57 2.惠阳棕榈岛 61 3.广州碧桂园假日半岛 61 4.清远美林湖国际社区 67 5.中山雅居乐凯茵新城 72 三、对本项目的借鉴之处 75 1.对土地价值的影响 75 2.休闲复合型地产开发模式总结 75 3.开发模式建议 78 第五部分 项目解析 86 一、项目地块分析 86 1.地理位置 86 2.地形、地势 86 3.交通条件 87 二、项目SWOT分析 88 1.Strength（优势） 88 2.Weakness（劣势） 88 3.Opportunity（机会点） 89 4.Threats（威胁点） 89 三、项目开发条件评价 90 1.项目可利用的资源与条件 90 2.项目非住宅功能模块的构成及对项目价值的提升 92 3.项目在城市体系中的交通条件评析 93 4.项目在深惠城市体系中的作用 94 四、项目的开发战略价值评价 95 1.大盘优劣势与开发战略 95 2.项目价值最大化策略及具体措施 98 第六部分 项目初步定位 100 一、项目卖点整合 100 二、项目客户定位 100 1.目标客户的来源构成 100 2.目标客户购买能力 101 3.目标客户特征 102 4.目标客户消费心理分析 102 三、项目整体形象定位 103 四、项目功能物业发展设想 105 1、各功能物业开发次序设想 105 2、酒店物业发展设想 105 3、住宅物业发展设想 107 4、商业物业发展设想 109 五、项目的配套设施功能组成与定位 110 第七部分 项目财务分析与评价 113 一、项目投资估算与资金筹措 113 1.项目总投资估算 113 2.资金筹措 115 3.投资使用计划 116 二、销售及经营收入测算 116 三、财务赢利能力及风险分析 118 1.赢利能力分析 118 2.项目风险及防范建议 119 四、可行性研究结论与建议 121 附表一：容积率0.37时 123 另附：项目容积率为0.5时的财务分析 133 一、项目投资估算与资金筹措 133 1.项目总投资估算 133 2.资金筹措 135 3.投资使用计划 136 二、销售及经营收入测算 137 三、财务赢利能力分析 138 附表二: 容积率0.5时 140 第一部分 项目总论 一、项目背景 项目名称 惠州群峰惠阳温泉项目可行性研究报告 承担可行性研究工作的单位 中原地产代理（深圳）有限公司 研究工作依据 《房地产开发项目经济评价方法》 （建设部：建标[2000]205号） 《建设项目经济评价方法与参数》 （国家计委、建设部：计投资[1993]530号） 《关于印发经济评估方法的通知》及附件 （中国国际工程咨询公司：咨经[1998]