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宿州高铁新区德仁酒店 招商策划案 2013.3.21 宿州豪泰房地产营销策划 目录 一、项目招商调研 二、项目调研分析 三、项目业态划分 四、项目招商策略 五、项目招商客群 六、项目合作模式 一.项目招商调研 调研目的 1.考察招商资源 2.城市综合体分布规律 3.城市综合体基础体量 4.租金价格及相关政策 5.经营状况及扩张意愿 6.对本项目招商存在的疑问 调研范围 1.宿州市区已经成熟的城市综合体 2.宿州周边的城市综合体 3.项目周边的市场 调研目标 1.城市综合体商户 2.普通消费者 3.高铁新区政务人群 4.市场管理人员 5.行业机构 调研方式 1.随机访问 2.深度访谈 3.重点考察 4.利用成熟资源 二.项目调研分析 招商资源:宿州成熟城市综合体市场/宿州各行业知名品牌店/徐州同类市场品牌店/合肥同类市场品牌店/蚌埠同类市场品牌店/南京同类市场品牌店 市场分布规律:基本分布在交通便捷,人流量大的区域.(车站附近) 市场总体量:10万平方以上 租金水平:2000元以上/平方/年 (成熟市场,一层) 经营状况:成熟市场经营相对平稳,生意较好,新市场生意不够理想,但成本较低,前景看好. 扩张意愿: A.可以扩张:项目区位好/招商政策优惠/未来发展空间大/经营理念科学 B.不愿扩张:现有生意不好/人手不够/对项目未来缺乏信心/对招商政策不了解/两年以后再考虑 项目招商的疑虑: 1.租金及优惠期；2.区位及规模优势；3.项目周边市场经营状况不好；4.管理费用/保证金如何安排；5.优惠期后是否提租；6.租约期限；7.有无优先续租权；8运营商是谁；9.运营投入和预期。 三.项目业态划分 业态分布 (步行街以东区域成为A区,以西区域成为B区) 其中A区: 一楼:通讯.银行.简餐.特产店等配套 二楼:超市 三楼至四楼:百货大楼,shopping mall 五楼:KTV.网吧等休闲设施. B区 一二楼:品牌专卖店 三楼:酒吧.咖啡厅.茶座 四楼: 洗脚城、影视城 四.项目招商策略 1.先炒作后招商 2.先广告后地面人员推动 3.先本地后外阜 4.大户带小户 5.与各行业联合会建立合作关系 五.项目招商客群 一:本地各行名优品牌经营户 二:周边城市各行名优品牌经营户 三:大型商超 六.项目合作模式 一.合作模式:招商代理 二.合作范围:商业部分 三:合作方式: 1.合同签订后10日内甲方支付20万佣金,以后每月支付5万直到酒店开业. 2.可招面积(按建筑面积计算)每平方佣金120元. 3.按可招商面积计算.招商率达到70%时视为招商成功,以签订租赁合同为准,甲方一次性支付所有完成的佣金. 招商率80%-100%时,佣金按每平方150元计算,每月支付一次. 4.招商办公场所、办公设备、办公费用、招商宣传费用由甲方负责.招商人员工资、福利、奖金、餐饮、住宿、交通、差旅费由乙方负责 5.合同签订2周内乙方人员进场，启动招商。 6.招商政策及时间安排，经乙方市场调查之后，甲乙双方协商后制定。