2011绿城南京杨家圩地块的项目可行性的研究的报告.ppt

* 宏观环境及市场条件对于本项目的影响 城市发展方向有利于商业、办公物业的发展，且存在较大增长潜能。就本项目而言，商业、办公开发的较高时间成本，将换取一定的溢价空间。 中期内写字楼市场仍将存在一定的特殊性。就本项目而言，面对政府或大型企业客户的定制产品以及承接制造业总部外溢客户具有较强的市场空间。而竞争风险将主要来自于项目集中上市和产品同质化。 商业发展提速，城市已进入购物中心的商业模式。就本项目而言，抢占新兴区域的商业中心地位将显得尤为重要，而以娱乐休闲等业态的体验式消费形式，将更加符合城市居民未来的消费趋势。 高星级酒店多为商务型酒店，目前市场价格表现相对较低。就本项目而言，应关注成本控制因素，以及酒店的档次选择，避免未来中短期内的市场风险。 要 点 宏观环境因素 相关市场因素 * 项目定位思路 * 项目功能分析 区域开发中不同业态对区域整体发展的价值作用不同，在开发和运营上需分别对待 城市综合体（HOPSCA） * 项目整体定位 南京南部新兴高品位城市中心 居住 办公 商业 酒店 追求国际化生活品质的精英族群 品质生活居所 复合型商业消费需求 精致商务、生活体验 商务办公的交流所，生活旅游的栖息地 城市商务精英人士 区域CBD建设标杆，绿色生态办公体验 项目总体定位：体现“品牌、品质、品位”，树立江宁最高地产项目标竿 * * 商业市场及板块格局初步研究——岔路口商圈河定桥商圈 * 项目名称 商业类型 商业建面/m2 租售模式 开业时间 1、苏果 生活卖场 6,000 租赁 2008年 2、左邻右里 底商/裙商 15,000 销售 2012年 2 项目名称 商业类型 商业建面/m2 租售模式 开业时间 1、欧尚 生活卖场 30,000 租赁 2006年 1 岔路口商圈是江宁区最靠近中心城区的商圈，但多年来受制于交通拥堵影响（仅宁溧路连接市中心），其发展比较缓慢；另外，该区域众多社区人口支撑了大量超市及卖场。 目前地铁一号线南延伸段已开通，该商圈的交通情况得到明显改善，未来随着南站的建成，该区域人流量将进一步增加，从而有利于该商圈的发展。 岔路口商圈 河定桥商圈 1 河定桥商圈位于岔路口、百家湖商圈交叉口，未来可能受到这两个商圈人群分流的不利影响；但由于该区域社区密集，因此生活卖场这类日常便捷类商业具有较大的发展空间。 河定桥商圈的欧尚卖场由于开业时间较早，因此已经形成相对成熟的商业氛围和较强的人流汇聚力，故该商圈目前的商业成熟度较高。 资料来源：项目组实地勘查整理 商业市场及板块格局初步研究——三山商圈九龙湖商圈 * 项目名称 商业类型 商业建面/m2 租售模式 开业时间 1、托乐嘉城市广场 底商/裙商 50,000 销售 2006年 2、翠屏国际城商业 底商/裙商 20,000 销售 部分交房部分现房出售 3、翠屏湾花园商业 底商/裙商 15, 000 销售 在售 1 2 3 1 2 项目名称 商业类型 商业建面/m2 租售模式 开业时间 1、铂金华庭广场商业 底商/裙商 10,000 销售 预计2012年 2、翡翠金轮九龙湖商业 底商/裙商 10,000 销售 预计2012年 3、万科金域蓝湾商业 底商/裙商 10,000 租赁 预计2012年 三山商圈 九龙湖商圈 三山商圈是依托住宅区形成的社区型商圈，但由于社区多为新建或待建，居民人口尚未密集，故其商业发展受到一定制约；同时，该区域交通不便，故商业发展仅局限于本区域以内。 九龙湖商圈亦是依托区域内新建住宅而发展起来的社区型商业，同样受制于交通不便以及住宅人口稀少的影响，目前该商圈仍处于有待发展的阶段。 资料来源：项目组实地勘查整理 商业市场及板块格局初步研究——东山板块商圈大学城商圈 * 4 1 3、东山步行街 2 项目名称 商业类型 商业建面/m2 租售模式 开业时间 1、嘉顺时代广场 底商/裙商 26,000 销售 一期2008年 2、黄金海岸广场 商业街区 56,000 部分销售 2008年 3、东山步行街 商业街 20,000 销售 2003年 4、同曦大三角项目 底商/裙商 10,000 NA 预计 2012年后 东山板块商圈是位于江宁区老城区的发展成熟的商圈，过去曾是江宁区的商业中心；但近年来随着轨道交通的发展以及百家湖商圈的崛起，东山板块商圈面临较大的挑战。 1 3 2 4 5 项目名称 商业类型 商业建面/m2 租售模式 开业时间 1、文鼎广场 商业街区 65,000 部分销售 2010年9月 2、义乌小商品市场 商业街区 200,000 部分销售 2006年2月 3、乐活时尚街区 商业街区 35,000 销售 2010年3月 4、东方龙湖湾 底商/裙商 15,000 销售 2011年6月 5、协众雅居 底商/裙商 2