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房产金融的讲义1
《房地产金融》讲义(2003) 授课教师: 联系电话: 电子邮箱: 选用教材:谢经荣、殷红、王玉玫 编著 《房地产金融》 中国人民大学出版社 2002.4. 主要参考书: 顾孟迪,房地产金融,上海交通大学出版社,1998.7. 曹建元,房地产金融,上海财经大学出版社,1997.4. 李艳红,房地产金融,广东经济出版社,2000.3 第一章???????????绪论 第一节??? 房地产金融的重要性 第二节??? 房地产金融的发展 第三节??? 房地产金融的概念和内容 第一节??? 房地产金融的重要性 房地产业的特点 房地产业的重要性 房地产金融的作用 房地产业与金融业的关系 一、房地产业的特点 房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞大的产业群,是国民经济的重要组成。一般认为在产业层次上,主要属于第三产业,事实上也包括了建筑、装修等第二产业的成分,有时又包括第一产业的内容(如园林等)。房地产业是综合性非常突出的产业群,其主要特点包括如下几个方面: 1.房地产业投资大、借款多、周期长 现代房地产业特别是城市房地产业,一般来讲建设规模和投资规模都非常巨大,任何单一的投资者从效益和风险的角度考虑都会采取“合股”的形式,或采用一定的财务杠杆手段来开发经营,借款是普遍和“标准”的行业行为,而且借款额都非常大,建设、经营和资金的回收周期特别长。 ?2.房地产受区域市场影响较大 房地产的物理特点是不可移动和空间地点附着性,个体差异极大,总是单件产品,只能满足个别城市的市场需求,具有十分突出的区域性,深受地方因素影响和制约,使得房地产的价格在不同地区的比较变得非常复杂,一般认为不具可比性。同时,房地产一般也不具有普通商品的替代性。 3.房地产具有投资和消费的双重性 房地产是人类创造的重要物质财富,既可以作为生活资料被广泛使用,也是人类各种经济活动的重要条件,是生产工具,是产业活动的依托,因此,房地产具有投资和消费双重特征。 4.房地产受国家政策与城市规划影响 房地产业作为当今社会国民经济的重要组成,对生产、消费和社会经济的各个环节都有重大影响,各国、各地都极其重视其发展,国家的各种政策对其影响表现得非常鲜明。同时,由于房地产主要集中在城市,城市发展规划必然对其产生非常严格的影响和制约,房地产各个方面的市场参与者都应该深刻认识和理解城市规划,只有遵照城市规划的要求调整自己的行为,才能立于不败之地,规避风险,提高效益。 二、房地产业的重要性 随着世界范围的城市化的不断发展,房地产在人类社会中地位和作用越来越重要,其影响也越来越广泛、全面、深刻和巨大。 1.城市房地产 是城市存在和发展的物质基础 现代城市被称为“石屎森林”,房地产是现代城市存在和发展的基本物质前提,没有建筑物、没有房地产就没有现代城市,也就不可能产生越来越多的集聚人群,不可能有城市里的丰富多彩人生。 Not house,not live! 2.房地产是家庭重要财富 和政府财政收入的重要来源 Not house,not live!对家庭、对个人同样是十分对应的。资料表明,在发达国家,房地产是人们的重要财富,特别是家庭的重要财富;在发展中国家,虽然房地产的价值可能较低,但无疑也是人们的重要财富,是家庭的重要财富。 由于房地产的影响面非常广泛,涉及的经济环节复杂多样,使得房地产成为各地政府的重要财政税收来源,房地产发展景气与否严重影响了不同政府的财政收支,特别是城市化水平越高财政对房地产的依赖就越强。 3.房地产业的带动性十分突出 房地产业虽然是发展较晚,在国民经济中的作用随着城市化的不断深入发展而逐步增强,但其重要作用是毫无疑义的,因为它具有十分突出的带动性,是国民经济中乘数效应非常明显的组成。经验表明,房地产的景气周期对国民经济的景气周期影响特别鲜明,甚至可以将其作为国民经济发展周期的重要指示指标。 三、房地产金融的作用 由于房地产的特点和重要作用,决定了房地产的发展必须与金融业紧密相连,必然要依托金融业才能健康发展,房地产业与金融业是相辅相成的现代经济的重要支柱。 1.房地产金融是房地产业发展的保障 房地产的生产和消费都是大额交易,技术上需要金融服务的大力支持,没有金融就不可能有房地产业的大发展。更加重要的是,房地产的生产和消费都需要大量融资,金融业的融资服务
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