【广告策划】大连万达商业地产开发策略与招商管理.pptVIP

核心解读 对政府的吸引力： 每个综合体为社会新增近万个就业岗位； 每个综合体每年创造几千万元甚至超亿元税收； 城市综合体是一站式消费场所，全方位满足群众 的消费需求； 每个城市综合体都创造一个城市新中心 改善城市产业结构 2. 商业规划与定位 目标客群 档次定位 辐射范围 项目规模 3. 建筑规划设计 交通优先 突出商业 3. 建筑规划设计 3. 规划设计 功能分区 超市楼 娱乐楼 百货楼 综合楼 步行街 室外步行街 强调空间 3. 建筑规划设计 设计的指导原则 原则一：土地的高强度开发用足底商、用足建筑密度争取最大的商业展示面、延展面； 原则二：便捷的外部交通诱导实现公交车站，地铁站与项目地块的零距离互动运用各种手法将人流快捷引入内部步道体系有机组织各个内部环流之间的衔接空间； 原则三：高效的内部人流组织商业的道路不是用来“走”的，而是用来“逛”的商业做的是人流而不单单是交通； 原则四：重估楼层价值体系二层及以上铺面层高设计二层及以上步道平台设计利用特殊交通方式拉动竖向人流垂直楼面租金效益的重新分配； 设计的指导原则 原则五：创造高附加值空间挖掘独幢商业潜力创造高体验性空间； 原则六：商业建筑本身就是广告系统充分挖掘商业美学价值与广告标识的传媒作用创造独特的形象标志系统，强化商业品牌认知注重广告体系与建筑形象的一体化、协调性； 原则七：延续地方文脉，提升商业文化品质以城市环境为核心，挖掘地方美学，增强商业建筑的地方文化特色以地方文化策略对待本土的商业设计与改造：新天地与城隍庙； 原则八：设计具有社区活力的城市公共空间以商业公共空间建设推动社区的精神文化生活与日常邻里交流以商业公共空间建设带动城市效益、社会效益与商业效益的共同繁荣； 商业设计原则 步行街： 步行街的长度以280～350米为宜，太长和太短都会给视觉效果和使用效果带来一定的影响，如宁波的步行街 700米，哈尔滨 110米。 步行街的宽度： 其中首层10～13米，二、三层15～16米， 柱网尺寸：8.4×8.4米。 步行街楼板开口尺度：8～9米×16～20米为宜 步行街走道及“桥”的宽度：3.5~4米 在中庭周围走道可适当加宽至5～6米 内部交通 步行街的交通设计： 步行街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原则是，在步行街的主入口10米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在45米～70米之间，也就是我们说的在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设。观光梯在中庭设置，以2～3部为一组。步行街的货梯一般间隔80～100设一部，吨位为2吨。步行街内的扶梯最好有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街，观光梯也需通地下停车场。 精品店基本单元进深12米～16米，面宽8.4米，在面宽方向进行组合； 中庭的设置：根据步行街规划的形状不同，可分别设一个或两个中庭；二个中庭要有主次 中庭的尺度： 600～1000平方米 中庭的间距： 80～100米 中庭的形状： 以圆形 椭圆 八角 六角形状较为规则为宜 中庭的交通设置：一般以一组扶梯，2～3部观光梯组成垂直交通枢纽，垂直梯需通达地下停车场。 精品店及中庭 步行街卫生间的设置：根据步行街的长度不同一般设3～5处卫生间，卫生间的间距80～100米，面积70～100平方米，可与主力店合用并作无障碍设计。 步行街首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米，吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米。 精品店的层高为：首层 5.4米，二、三层层高为5.1米。精品店除了餐饮区做吊顶其余部分不做吊顶，管线下净高保证3.8米、3.5米。 层高及其他 商业开口 主力店在步行街开口设置的原则：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外原则上不容许在中庭设主力店开口，主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流，非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为8米。 Front Perspective Left 万达城市综合体之购物中心设计生成模式示意 主 力 店 精 品 店 步行街为二至三层 超 市 楼1-3F 家乐福等 综合楼1F 零售专卖2F 家饰家纺3F 家居广场 娱 乐 楼1F 神采飞