明珠畔0.1.docVIP

PAGE 11 明珠湖畔开盘阶段性执行报告 2006年7月19日　目录 一、 开盘时机评估二、正式开盘前提条件三、开盘期总策略四、各项方案汇总一、开盘时机评估1、开盘时机选择考虑因素条件选择时考虑因素本项目具备的条件工程进度客户：客户购房心理越来越理性，理性的购房族已经基本不认同早期认购;前期客户积累数量和项目推出体量需要达成一定比例；合肥房地产市场竞争十分激烈，现楼、准现楼的选择余地已经很大；因此，本项目在正式推向市场时应该具备充分的现场展示条件及工程进度及给购买者最大的信心保证；预售许可证：按照国家政策的规定，必须要取得预售许可证方可公开发售。项目的展示：现场展示是认购销售的重要手段之一；在项目开盘前，样板房及样板展示区得以展示。在项目开盘前，争取做好部分园林展示，预留看房通道，为销售奠定坚实基础。 预售许可证：本项目已取得预售许可证，并且已于？月？日开始以内部认购形式进行销售。现场工程进度及现场展示情况：目前售楼部正在进行紧张的施工，预计8月中下旬得以全面完工并得到展示；目前，园林展示？，但是，工程进度不是特别理想；目前会所尚未施工。条件内容市场竞争情况中心区：中心区的物业在今年将是竞争热点，目前已开盘在售的有翠微苑（二期）、；已经选完房的有？；近期将会开盘的有九溪江南苑、港澳花园；九溪江南二期为小高层面积方面会以90平米以下小面积为主，市场推广方面将会在8月下旬初步展开，明珠项目需抓住市场机会；明珠广场板块、徽园板块：上海城市、东海徽园、雍景台、香水郡从产品类型、价格、面积上对项目本身影响不大，不会对客户进行截留；大学城板块：蓝色湖畔预计与本项目会同期进行发售，该项目在面积价格、交通、区域成熟性和本项目具有一定同比性，在项目品质上稍逊一筹；销售周期根据近年的销售统计，房地产市场的销售呈现明显的周期性；一般一年内有两个销售的黄金时段，即：3月中下旬至6月下旬的第一时段和9月至12月的第二时段。 在销售的黄金时段推出的楼盘，比较容易快速聚集人气，使项目在销售初期达到较高的销售率，而这一点是完成楼盘良好销售的关键；历年的金九银十是房地产交易的高潮期，借机入市，有利于快速树立项目形象，扩大项目的知名度，同时可节省推广费用。因此本项目参照此规律来安排销售阶段。销售目标楼盘的推出过程有预热、升温和爆发三个阶段，而推出后，要借助开盘的气势热炒热卖创造销售佳绩,为完成项目的总体的销售目标奠定基础。销售目标能否完成和销售代表对项目熟知成都以及销售技巧娴熟与否有密切关系，建议开盘前15天对销售代表进行系统性培训、考核；按照普通楼盘销售规律开盘期三个月完成销售目标40%左右，以项目目前的总套数？套计算，这意味着项目在开盘后三个月要销售？套；所以，项目应在正式销售前进行充分的市场预热和市场测试。2、开盘时机评估市场竞争评估：根据市场的竞争情况分析，项目未来市场的竞争会非常激烈，这迫切需要项目快速进入市场，迅速在客户中建立起形象；销售周期把握：根据对房地产市场销售周期的分析，金九银十是合肥市场入市佳期，通过前期客户积累、以及销售过程中的宣灌，必定会吸引广大众多客户的眼球，掀起一股销售高潮。因此，我们需要借助市场政策、入市时机快速树立项目形象，扩大项目的知名度，同时可节省推广费用，同时有利于项目快速进入销售高潮。工程展示：根据目前的工程进度，项目的售楼部、园林展示需要在8月下旬得到展示。在项目的售楼部、园林得到展示条件下，需要一段时间消化前期积累的客户，为开盘热销奠定基础。项目的园林和会所工程进度不是十分理想，园林只是？动工，争取在8旬得到局部展示，营造出项目的超质感。销售积累：项目已具备预售的基本条件了，并于？月？日以认购卡始发售进行市场试水，并且活动仍在进行中；后期建议进行价格测试、产品测试、客户测试，可以进一步了解客户对项目的认可度，对开盘前销售率有提前心底把握，但完成客户积累和测试需要一段时间。综合以上条件，建议项目在8月中旬售楼部、园林部分充分展示；下旬媒体开始预热的前提条件下，项目于金九银十期间正式公开发售。正式开盘前提条件1、销售前提条件现场环境:销售中心的主入口广场重新布置完毕；从芙蓉西路主要入口处设置清晰的进入项目销售现场的导示系统（路旗、导示牌于8月中旬安装到位）；售楼部周边的园林及会所部分展示；(8月30日前完成)楼体包装完毕(条幅公布项目公开发售的消息并打出项目主卖点)现场形象墙形象制作并安装到位；看楼通道、低楼层的样板房布置完成，工法间展示；卖点进一步梳理：建议着重突出面积区间、户型、园林景观、产品