《新乡原阳地块前期定位报告及商业规划报告》(页)-其他行业报告.doc

原阳地块前期定位报告及商业规划设计建议 目 录 第一部分 城市 市场 地块 一、城市描述 二、市场现状 三、地块分析 第二部分 项目定位 一、定位切入点 二、总体定位 三、功能定位 四、客户定位 第三部分 项目规划建议 一、各物业产品配比的理论及数据支持 二、项目规划建议及物业配比 第四部分 住宅首期产品建议 第五部分 商业规划建议 一、动线设计原则 二、商业动线组织及人、车流分析 本资料来自 HYPERLINK 本资料来自 HYPERLINK 本资料来自 本资料来自 HYPERLINK 本资料来自 本资料来自 HYPERLINK 三、商业物业规划设计要点 第六部分 经济测算 一、经济指标 二、收入估算 三、成本预算 四、开发节奏把控 五、各阶段资金流向分析 前 言 商业，是一个城市繁华的标志。 商圈，是一个城市的名片。 每一个城市都必定有其商业名片，北京有王府井步行街，上海有上海新天地，杭州有武林广场，郑州有CBD商圈……这些地方经过数年的文化、历史、商业的积淀，因位置、城市功能的完善，从寂落到繁华，最终成为其所在城市的商业代言及形象代言。 我们自问：谁来代表原阳？ 25分钟车程抵达省府郑州，20分钟抵达市府新乡，郑州、新乡两个城市成了原阳30分钟生活圈内的生活配套，也正是这样的位置让原阳城处于尴尬其中的境地。 而老城区的固步不前，新城区的亟待爆发，为处于新老城区结合部的本案提供了难得的市场机遇。 本报告中，我们将结合周边的项目进行资源整合，结合目前市场现状进行多种类产品的可行性分析，以差异化进行市场定位，以期寻求突破现有商业之固有模式，成就原阳商业的一片新天地！第一部分 城市 市场 地块 一、城市描述 原阳县南临黄河，位于新乡市南端，全县辖6镇11个乡，人口70多万，其中县城人口25万人、乡镇人口近50万人。区域面积1329平方公里。 原阳位于新乡和郑州之间，区位优越，交通便利。地处中原城市群核心腹地，与郑州一河之隔、三桥相连，京广澳高速、107国道纵贯南北，郑焦晋高速、310、311省道横穿东西，自县城3分钟车程进入全国交通主干网，20分钟抵达新乡市区，25分钟车程抵达郑东新区，40分钟车程抵达新郑国际机场。 原阳县城分为老城区和原阳新区两个部分。目前，原阳老城区的城市建设相比其他同级县城相对落后，老城区亟需升级改造；原阳新区规划为新城市的行政中心、文教中心、金融商业和高档居住中心。以无污染工业园区和高档居住区组成，城区总体规划面积33平方公里。目前，建成区面积已达11平方公里，以黄河大道和农行大道交叉周围区域为中心，围绕中心广场建设的行政办公区和公共服务区已经形成；初步形成了汽车零部件、农副产品加工、医药化工、高新技术四大主导产业，浙江万向、河南金龙、四川通威等国内500强企业先后莅原投资兴业，河南白鹅实业鹅绒裘皮加工项目等一批超亿元项目相继开工建设，县域工业持续健康快速发展。 小结： 城市崛起催生市场机遇。目前，原阳城镇化人口比例基本为33%，城镇化水平刚刚脱离缓慢发展的初级阶段（城镇化人口30%以下）、进入加速发展的中级阶段（城镇化人口30%—70%），快速成长的城镇化道路将为新区的发展提供难得的市场发展机遇，也将为本案赢得发展契机。 二、市场现状 1、区域住宅市场现状 作为房地产竞争的主战场，原阳新区集中了90%以上的楼盘，其中不乏上宅·公园世纪、东辉·家天下等以住宅开发为主的超500亩大盘，而紫光明珠、汇宝名都新城、盛世佳苑、名门世家项目的组团开发势必导致新区住宅市场竞争趋向白热化。面对住宅市场供应充足的现状，纯住宅项目的盲目介入，势必将为增加项目的去化难度、拉长销售周期，难以快速回笼资金，违背开发原则； 随着新区商业、金融、生活配套的逐步完善，片区优势将更加明显，周边各住宅小区的陆续入住，区域内的消费人口越来越密集，这将为商业项目提供人气支撑。 2、区域商业市场现状 目前，原阳县最集中的商业位于老城区胜利路与建设路交会处附近及东、西、南、北四条干道沿线上。繁华街道主要以商超百货、服装专卖、餐饮、电动车、建材与汽修配件等业态为主，该区域是原阳居民消费、休闲的聚集地。老城区内的商业明显表现出下述特征： 经营业态散乱分布，市场功能普遍单一； 传统商业形态占主导，无统一有效的经营管理； 商业建筑形态滞后，有待升级： 缺少核心型的商业中心 对于老城区来说，早期商业市场缺乏统一科学的规划，致使现在经营业态呈散乱、无序的分布特征，商业产品功能单一落后，人们日益提高的消费需求与品位得不到满足，致使部分客户到郑州、新乡等地消费，因此来说，原阳城区的商业功能与品位亟待得到提升。 小结： 住宅放量带动商业需求。原阳近两年住宅市场无论