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2006年项目策划方案 （绝密） 喻晓马 第 PAGE 55 页 共 NUMPAGES 55 页 2006-5-10O2“欧亿”休闲运动用品城暨业主托管担保投资模式商业策划书项目撰稿人：喻晓马2006年5月6日方案目录：-项目行业市场调研报告………………………………………………………6广州市（含国内、华南）经济环境的分析和生活结构研究?………………………6◆ 休闲结构现状和趋势………………………………………………………………… 7◆ 产业结构情况 …………………………………………………………………………10　　◆ 市内类似中六商圈专业市场现状?……………………………………………………16　　◆ 专业市场类地产生存现状…………………………………………………………… 17　　◆ 休闲产业调查报告，从业者调查分析（含数据）………………………………… 25二、区域结构调查与城市发展规划调查?………………………………………………………32　　◆ 公共设施状况………………………………………………………………………… 32　　◆ 交通体系状况………………………………………………………………………… 32　　◆ 道路状况、通行量 ……………………………………………………………………32 　◆ 区域性质与功能特点 …………………………………………………………………32　　◆ 各项城区的机能 ………………………………………………………………………32　　◆ 城市规划?………………………………………………………………………………32三、商业发展规划及政策研究………………………………………………………………… 33?商铺发展规划………………………………………………………………………34户外产业基地规划布局……………………………………………………………34四、周边商铺规划及经营业态布局……………………………………………………………34 　◆ 典型调查与研究………………………………………………………… ……………35　　◆地区未来商业地产的趋势分析…………………………………………………………36 投资效益预估……………………………………………………………………… 37项目SWOT分析…………………………………………………………… 37五、风险退出机制………………………………………………………………………………42六、风险退出机制………………………………………………………………………………42第二阶段：项目定位阶段………………………………………………42一、 项目的市场定位………………………………………………………………………… 43形象定位…………………………………………………………………………… 44规模定位…………………………………………………………………………… 45投资模式定位……………………………………………………………………… 45购买商铺的目标群分析…………………………………………………………… 48商铺的经营项目定位及功能定位………………………………………………………49经营项目定位…………………………………………………………………………49功能定位………………………………………………………………………………50第三阶段：项目规划、设计方案阶段……………………………… 51整体规划设计方案…………………………………………………………………………51商城规划方案/经营空间调整方案……………………………………………53商城设计建议………………………………………………………………… 55第四阶段：项目营销策划阶段……………………………………… 55一、项目价格计划………………………………………………………………………………55二、营销整体规划方案建议书……………………………………………………………56营销渠道建议……………………………………………………………………… 56营销策略建议……………………………………………………………………… 57促销卖点建议……………………………………………………………………… 58三、价格策略执行计划建议书…………………………………………………………………60整体均价建议……………………………………………………………………… 60价格特别调整方式建议…………………………………………………………… 60付款方式建议……………………………