2009年11月份二手房价格指数分析.docVIP

PAGE PAGE 12009年11月份二手房价格指数分析 国家发展改革委、国家统计局的调查显示，2009年11月份，二手住宅销售价格同比上涨5.5%，涨幅比10月份扩大0.9个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比10月份扩大0.2个百分点。从各大重点城市来看，11月，北京二手房指数涨幅明显；上海二手房一反淡季常态，成交量价齐升；深圳潜在购房需求提前集中释放；重庆二手房销售价格指数继续上升。 一、二手房销售价格指数平稳上升 国家发展改革委、国家统计局的调查显示，11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，环比上涨1.2%，涨幅均创2009年新高。图1 2007-2009年11月二手房价格指数同比、环比增长资料来源：国家统计局 二手住宅销售价格同比上涨5.5%，涨幅比10月份扩大0.9个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比10月份扩大0.2个百分点。 分地区看，与2008年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有60个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳21.0%、温州16.2%、兰州13.9%、杭州12.8%、金华11.8%；价格下降的城市有10个，其中降幅最大的5个城市是：石家庄下降2.9%、唐山下降2.4%、沈阳下降2.0%、太原下降1.1%、吉林下降1.0%。与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有61个，其中涨幅最大的5个城市是：石家庄4.6%、银川2.7%、丹东2.0%、湛江1.5%、北京1.3%；价格下降的城市有6个：郑州下降4.2%、乌鲁木齐下降1.5%、沈阳下降1.0%、昆明下降0.7%、兰州下降0.5%、桂林下降0.2%。 二、各主要城市二手房市场运行情况 （一）北京：二手房指数涨幅明显 11月北京二手房价格指数为2899点，比上月上涨了113点，环比涨幅为4.06%，涨幅较上月扩大了2个百分点。二手房挂牌均价为17222元/平方米。　　从各城区价格指数来看，11月份大部分区域的指数涨幅明显。其中，丰台和石景山区价格指数上涨幅度最大。北京市房地产交易管理网住宅网签量的统计数据显示，11月二手住宅成交总量为31288套，环比上月上涨56.35%。图2 2007-2009年11月北京二手房价格指数走势图资料来源：中国指数研究院 11月京城二手房市场出现价量价齐升的局面。成交量较上月上涨56.35%，成交量突破3万套。造成这一局面的主要有两个方面：一、有关二手房税费优惠政策的存续问题是导致11月成交量集中释放的重要原因之一，随着时间节点的日益临近，二手房买家为避免优惠政策的改变所带来的资金损失，纷纷于年底前完成购房买卖。二、由于今年3月份以来，二手房的成交持续火爆，可售房源越来越少，二手房价格水涨船高。据我爱我家的统计数据显示，11月，客户咨询量与业主挂牌量之间的比值高达3.81∶1。供求比例严重失衡促使二手房挂牌价格一路上行，至11月已达到17222元/平方米。 另外，由于轨道交通的延伸：4号线开始运营，其他多条线路同时开建；南城行动计划的推出，促使南城的房地产价格快速增长，价值洼地已经越来越不明显。 （二）上海：二手房一反淡季常态，成交量价齐升 11月上海二手房价格指数为3312点，比上月上涨了16个点，环比上升0.49%。11月指数同比亦上涨415点，同比增幅为14.33%。在传统淡季的11月，二手市场却反常的出现了成交高潮， 出现了量价齐升态势。图3 2007-2009年11月上海二手房价格指数走势图资料来源：中国指数研究院 11月份上海大部分城区二手房价格指数持续上升。12个重点城区中，除静安、黄浦外，其他城区上扬态势显著，静安、黄浦两区价格指数环比分别下滑0.41%、0.24%。长宁、杨浦、虹口、闸北、卢湾、徐汇、浦东等10个区县指数上升，其中卢湾区涨幅最大，环比上涨2.71%。 2009年上半年，上海二手房市场迅速进入了“牛市”，在近一年的时间里，二手房价格指数不断攀升。但传统的“金九银十”在2009年的上海二手楼市上，显得表现并不出色。二手房价格指数也从10 按照往年的成交情况，一般金九银十后楼市就开始逐渐回落了，但2009年11月的二手房市场，一反传统淡季的常态，出现了成交高潮，出现了罕见的量价齐升态势。二手住宅突然火爆的主要原因是年底临近，楼市优惠政策可能取消的“末班车效应”开始显现，卖家“落袋为安”的心态让二手房交易聚集了很多人气。跟优惠政策结束相比，房价将继续上涨的预期才是促使购房者提前入市的关键因素，追涨心理很明显。 在优惠政策下，卖家的营业税减免，买家的贷款利率优惠、契税折扣，加起来约占购房成本的11%左右，一旦优惠政策取消，对购房者的购房预算影响较大，所以近期考虑购房的市民，加快了购房计划，纷纷赶在年前成交。 目前，房价已处于历史高点，上涨依旧乏力。加上优惠政策的到期，目前后市尚不