房地产基本制度和政策总结.docVIP

房地产基本制度与政策总结房地产业房地产业概述房地产业的基本概念:房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业和物业管理业。房地产制度改革1998年7月3日《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布，停止住房实物分配，实行住房分配货币化。1.征收土地使用费。1982年深圳特区开始按照城市土地的不同等级向土地使用者收取不同标准的使用费。2.开展土地使用权有偿出让和转让。1987年下半年,深圳特区。房地产法制建设房地产法制建设体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、政府规章、规范性文件和技术规范，法律有三部《城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》。行政法规有《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》等。部门规章是由部长令颁布的，《暂行规定》，《实施办法》，《通知》规范性文件，技术法规。建设用地制度与政策中国现行土地制度概述1公有制，“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制”。2《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。3土地的全民所有制由国务院代表国家行使。5城市市区的土地全部属于国家所有。6宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都有属于国家所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。7国有土地的范围，如下：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征用的土地 ；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。国家实行土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为1农用地、2建3设用地和未利用土地。按照国家有关规定，取得土地使用权的途径主要有下列4种：（1）通过行政划拨方式（含征用集体土地）取得；（2）通过国家出让方式取得；（3）通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；（4）通过土地或房地产租赁方式取得。本章介绍通过征用和出让方式取得建设用地土地使用权的有关制度、政策与相应规定。征用集体土地制度与政策一、征用集体土地应遵守的原则在征用土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守下列原则：（1）珍惜耕地，合理利用土地的原则；（2）保证国家建设用地的原则；（3）妥善安置被征地单位和农民的原则；（4）有偿使用土地的原则；（5）依法征地的原则。（四）有偿使用土地的原则土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度长期并存(取得土地二种方式)。（五）依法征地的原则征地行为是政府行为.。建设单位征用土地，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，依法办理了征用手续后。二、征用集体土地的政策规定（二）征用土地批准权限的规定1征用土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。2征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续；3基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，基他土地超过70公顷的，由国务院审批；4其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。（四）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助征用土地，由用地单位支付（1）土地补偿费、（2）安置补助费、（3）地上附着物和（4）青苗补偿费。（五）临时使用土地的期限，最多不得超过两年，（1）并不得改变批准的用途，（2）不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，（3）不得修建永久性建筑。三、土地补偿的范围和标准根据《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括（1）土地补偿费、（2）安置补助费以及（3）地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费和标准1征用耕地的补偿费，为该耕地补征用前三年平均年产值的6至10 倍。安置补助费被征用前3年平均年产值的4至6倍。但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。但土地补偿和安置补助费之和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。地上附着物和青苗补偿费等被征用土