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房地产开发动态成本管理与编制 　　摘要：针对目前严峻的房地产市场形势，结合作者实际工作经验及实例分析，就如何进行动态成本管理以提升房地产企业的成本管理能力，提出了自己的一些具体的方法、经验和建议。 　　关键词：房地产市场宏观调控；目标成本；动态成本；成本科目；预警与纠偏执行 　　中图分类号：F275.3 文献标识码：B 文章编号：1674-3954（2013）21-0240-02 　　随着中央对房地产市场近两年的全面的宏观调控，在土地市场实行“招拍挂”后，以及我国己超过50%的城市化率，房地产的暴利时代已经过去，据2013年国家统计局发布的数据显示，房地产业收入排行的榜首位置也己相继被金融、IT等行业取代，在房地产“微利”时代到来的时候，企业如何提升自身的全面的大成本管理能力就显得尤为重要，这将成为房地产企业生存的核心竞争力。能否在实施过程中实现拍地时的各项测算成本以保证项目的合理利润？这是房地产企业成本管理层首先要考虑的最重要的问题，这就要求必须进行全面的大成本管理，并贯穿于房地产开发的整个过程，须分三个阶段来实现： 　　（1）开发前期的目标成本的测算与制定（包括从拍地后至最终施工图纸确定后的三次调整）； 　　（2）实施阶段的动态成本管理（对项目成本的动态实时反馈，对于成本偏差的及时预警与纠正）； 　　（3）项目完成后的后评估与成本数据库的建立。 　　其中工作量最大也是最为核心阶段还是在于实施阶段的动态成本管理，为能够对项目的成本进行动态实时反馈，并对于成本偏差的及时预警与纠正的目的，必须要有一个能适应各房地产公司管理流程的信息系统来给予支持，笔者在工作中利用微软数据处理软件EXCEL开发一套完整的动态成本管理系统平台，并在实际工作中得到了很好的应用，下面我们就动态成本系统的建立的原理与大家进行一些较深入的探析与分享： 　　1 动态成本管理的概念 　　在项目目标成本制定后，项目实施阶段的成本管理的重点是如何落实执行版的目标成本，以达到项目预期的利润指标。要求我们能够动态地掌握实际己实施的成本状态和将要发生的成本，以便及时预警加以控制或调整，须不断强化管理，多部门及时互动来实现目标成本，这就是我们都在关注的动态成本管理。 　　2 动态成本基准标杆 　　必须公司各部门全员、全过程参与，在项目实施的各阶段以最终审批的执行版目标成本作为动态成本管理的基准标杆，分部门落实，比如开发前期主要是土地相关费用、规费、设计费交纳，中期主要是工程费、营销费支出、后期主要是财务费用结算支出，行政管理费用全过程均有发生，须各部门都参与进来。 　　3 动态成本计算公式 　　根据不同部门所发生的成本性质特点，采用不同的方式分别进行汇总测算，如：开发成本相对简单固定，营销、行政费用相对量小可控性强、弹性较大，财务成本不确定因素较多，且涉及财务经营机密，须以财务内部控制为主等开发管理类成本，可采取按月定期上报汇总各部的成本实际发生数据方式（仅列营销费用、管理费用、财务费用）。而对于工程成本，其量大复杂成本变化绝对值大（是动态成本管理的重点），可以合约规划确定的合同为单位，根据对应工程所处的不同阶段，分别计算其动态成本。动态成本的核心计算公式如下： 　　开发管理类动态成本=实际己发生成本+后期计划发生成本 　　工程生产类动态成本对于未实施合同=目标成本 　　对于在建合同=合同金额+变更签证金额+预测发生成本金额 　　对于已结算合同=结算金额 　　4 动态成本管理的目的 　　（1）及时合理控制成本，实现项目利润的最大化。 　　（2）积累整理项目开发成本的历史数据与经验，提升成本管理方面的竞争力（为拍地、销售定价提供可靠的决策支持） 　　5 动态成本管理的手段 　　（1）明确责任成本考核指标，建立目标成本考核体系。 　　动态成本基准标杆一旦建立就须要严格执行，不允许随意改动，如确需根据市场变化调整目标，需事前申请目标成本的变更审批，各项目标成本落实到具体的部门去执行。 　　（2）如何建立动态成本管理信息系统： 　　①编制平台 　　动态成本涉及项目开发的各项成本数据，各部门有几百份合同与非合同成本数据需要进行实时动态的管理，如采用一般的EXCEL格式台账套表来完成，需要大量手工重复的填报工作，效率与准确性差，很难达到动态实时反馈的要求。但EXCEL表格作为数据处理方面最常用的办公软件，其通用性有着其不可替代的作用，虽然现在一些财务管理软件也己陆续开发出一些动态成本管理模块，如ERP成本管理系统，但是其与日常台账管理还很难做到真正的融合，对各公司灵活的管理要求的适应性比较差，还需要费时费力地另外建立一套软件系统与现有管理软件融合。 　　因此我们思路发挥EXCEL表格软件强大数据处理能力与二次开发功能，建立起一套以日常成本管理台账表格为数据源基础、各部门分模块负责进