2014年9月天津西青区付村地块一级土地定位策划顾问报告.doc

2014年9月天津西青区付村地块一级土地定位策划顾问报告西青区付村地块一级土地 定位策划顾问报告 天津公司 策划顾问部 2013年9月 【?】 ?2014?营?? 【?】?：//.fdcsky.net?：1053527879 【】【?】2 顾问工作目标： 通过市场调研和专业分析，给出目标整理地块的属性及容积率建议，并给出开发策略建议 【?】 ?2014?营?? 【?】?：//.fdcsky.net?：1053527879 【】【?】3 策划顾问研究方法： 本体分析 市场竞争环境分析 ??地块属性 ??地块价值 静态经济测算 土地价值最大化 地块的属性及容积率 ??规划设计建议 ??开发策略建议 【?】 ?2014?营?? 【?】?：//.fdcsky.net?：1053527879 【】【?】4 报告框架 CONTENTS 规划设计建议和开发策略建议 【?】 ?2014?营?? 【?】?：//.fdcsky.net?：1053527879 【】【?】5 CONTENTS ??1、区域发展现状与规划 2、地块本体分析 规划设计建议和开发策略建议 【?】 ?2014?营?? 【?】?：//.fdcsky.net?：1053527879 【】【?】6 1、区域发展现状与规划 ?? 西青区域占位 西青 近郊型、文化型、科技型、工业型地区 ??位于市区西南部，东北与红桥、南开，河西、津南四区毗邻，东南与大港区相连，南靠独流减河与静海县隔河相望，西与河北省霸州市接壤，北依子牙河与北辰区交界，是天津市十一个新城中唯一紧贴中心城区发展的新城； ??西青区位于京滨综合发展轴、西部城镇发展带及中部高新技术产业发展轴的交汇点，规划为中心城区的一部分，同时将西青新城、大寺列为全市的科教和汽车产业基地、电子信息产业基地。 位于城市发展轴线上，与城区接壤面积最大，城市化进程与产业发展速度快，科教产业定位明确 【?】 ?2014?营?? 【?】?：//.fdcsky.net?：1053527879 【】【?】7 西青新城以汽车、高新技术和科教研发产业为主的现代化产业新城，以民俗文化为特色的新城、环境优美的宜居生态新城。西青未来发展主中心，承接市区人口及产业。 西青新城范围 ：东至外环线，南至津涞公路，西至津浦铁路，北至西青道。 职能：六大职能，即“以民俗文化为特色的文化新城，宜居新城，汽车产业基地，高新技术产业基地，天津市的科教研发基地，天津西南部的客运交通枢纽。”西青区未来发展的主中心，承接中心城区人口疏解、产业转移的功能。 规模：到2020年，新城规划人口规模50万人，规划建设用地规模79.8 平方公里。 空间发展结构：以高速公路和快速路为分割和联系，呈组团式发展。 ?? 区域规划 南河片区 1、区域发展现状与规划 【?】 ?2014?营?? 【?】?：//.fdcsky.net?：1053527879 【】【?】8 ??与北京、中心城区、机场、港区以及周边地区有十分便捷的交通联系。 西青区境内现状有4条高速公路，l2 条干线公路，8条县乡公路，总长为 217.5 公里，路网密度为 0.384公里/平方公里。区内道路纵横交错，贯通全国各地。津浦铁路穿越西青区23公里，设有曹庄、杨柳青、周李庄 3 个车站。天津地方铁路——陈塘支线、周芦铁路、李港铁路及南曹支线贯穿区境南北。京沪高速铁路途经西青并在张家窝镇设置高铁站。 ??地铁2号线、3号线、及规划5号线均在区域内设置首末站，2、3号线已经开通，5号线预计2015年建成通车 路网纵横交错，3条地铁线将大大拉近城市距离，提升区域发展速度 市内六区 1、区域发展现状与规划 ?? 交通发展 【?】 ?2014?营?? 【?】?：//.fdcsky.net?：1053527879 【】【?】9 ?? 产业规划 ??西青区目前仍以第二产业为主，第三产业占比逐渐提升，增幅明显，区域经济结构日渐优化，经济发展处于良好轨道上 ??西青区的第三产业主要包括房地产开发、物业管理、商品及集散市场、餐饮业等主要产业，层级不高，随着高新区研发产业发展，未来将带动三产结构性升级 年份 第一产业 第一产业所占比重 第二产业 第二产业所占比重 第三产业 第三产业所占比重 西青区GDP 2005 4.8 2.80% 123.5 71.77% 43.7 25.43% 2006 3.6 2.44% 105.7 71.53% 38.5 26.03% 2007 3.6 1.96% 136 73.96% 44.3 24.09% 2008 5.7 2.4% 171 72.42% 59.5 25.18% 2009 5.7 2.26% 216.1 72.64% 74.7 25.1% 2010 9.8 2.5% 247.4 63.9% 130