我国购屋贷款提前清偿机率之研究.docVIP

【2002年中華民國住宅學會第十一屆年會論文集】 - PAGE 46 -場次：B場次：B1-1劉展宏* * 國立政治大學地政系博士候選人；台灣土地銀行襄理。摘要國內研究不動產證券化之研究文獻可分為三類：一為可行性之研究；二為不動產抵押權之評價；三為住宅貸款違約風險之研究。惟攸關不動產抵押權證券化訂價與投資人估算投資不動產抵押權證券報酬率之提前清償機率之研究文獻，國內仍付諸闕如。因此本研究之主要目的，在於正確的估計國內購屋貸款提前清償之機率。本文利用臺灣土地銀行自民國75年1月至86年12月止，「借款期限」在15年(含)以上的購屋貸款案件，清償期在民國87年12月提前清償完畢之購屋貸款資料，估計購屋貸款提前清償之機率。實證結果發現，購屋貸款至第10年時提前清償率達99.96%，即購屋貸款至借款後10年內幾乎全部提前清償完畢。關鍵詞：購屋貸款、提前清償、提前清償機率。壹﹑前言為解決國人自用住宅之需求，行政院陸續推出新台幣一仟五百億元及二仟億元之政策性購屋資金，申辦者趨之若鶩，資金很快及用罄，由此可見購屋者需仰賴長期性之購屋貸款，而長期性之資金需求不應以短期性之存款支應。故財政部及金融業者，亦積極研究開辦不動產抵押權證券化之可行性，擬藉以吸收長期性之資金，作為購屋貸款之長期性資金來源 台灣土地銀行於民國89年間設「不動產抵押債權證券化暨不動產新拖推動工作小組」，為開辦不動產抵押權證券化做準備。。 台灣土地銀行於民國89年間設「不動產抵押債權證券化暨不動產新拖推動工作小組」，為開辦不動產抵押權證券化做準備。「提前清償」是購屋貸款人加速償還貸款，「提前清償」對金融業或不動產抵押債權證券之投資者而言是一種風險。購屋抵押貸款提前清償完畢對貸款機構(lending institutions)的盈餘會有負面的影響，並對不動產抵押擔保貸款債券投資人(mortgage-backed security investors)而言，會發生比預期還低之報酬(Green and Sloven, 1986; Quigley and VanOrder, 1991)。借款人隨時提前清償我國的銀行同意借款人提前清償。因為民法第三百十五條規定：「清償期，除法律另有規定，或契約另有訂定，或不能依債之性質或其他情形決定者外，債權人得隨時請求清償，債務人亦得隨時清償。」同法第三百十六條規定：「定有清償期者，債權人不得於期前請求清償，如無反對之意思表示時，債務人得於期前為清償。」例如：臺灣土地銀行於購屋貸款契約中約定：借款人「得於本借款未到其前陸續或一次償還借款本息。」此與國外提前清償會有違約罰款情形不同。，不僅影響住宅金融業(Philips etc.,1996)及次級不動產抵押貸款市場(the secondary mortgage market)的投資報酬，亦會影響初級不動產抵押貸款市場(the primary mortgage market)的評價(Sirmans and Benjamin, 1990)。提前清償風險(prepayment risk)會使金融業者發生資金流量與利息收益不確定的風險，並會提高利率貼水(premium)的風險、提高金融業資金成本的負面效果(Sirmans and Benjamin，1990)。提前清償風險會使不動產抵押債權證券發行者及投資者無法預測到期日，現金流量不確定，投資報酬率也無法估算。故對購屋貸款提前清償之研究，則顯得益形重要。我國的銀行同意借款人提前清償。因為民法第三百十五條規定：「清償期，除法律另有規定，或契約另有訂定，或不能依債之性質或其他情形決定者外，債權人得隨時請求清償，債務人亦得隨時清償。」同法第三百十六條規定：「定有清償期者，債權人不得於期前請求清償，如無反對之意思表示時，債務人得於期前為清償。」例如：臺灣土地銀行於購屋貸款契約中約定：借款人「得於本借款未到其前陸續或一次償還借款本息。」此與國外提前清償會有違約罰款情形不同。 假如提前清償行為可以正確的預期，則購屋抵押貸款及購屋抵押抵押擔保貸款債券就能夠有效的評價，而這些都需要提前清償機率的資訊(Giliberto and Ling, 1992; Schwartz and Torous, 1992)。本文的貢獻在於分析我國購屋貸款提前清償行為，以提供購屋貸款提前清償機率的資訊。 本文分析自1987年至1999年我國購屋貸款提前清償之情形，研究資料涵蓋期間，歷經不動產景氣復甦、景氣、衰退、蕭條等景氣循環，亦包含了完整的利率週期。因此，本文的貢獻在於填補有關台灣地區之購屋貸款提前清償方面的研究文獻。 本文所謂提前清償是指借款人在借款期限未到期前加速將借款全部清償完畢。本文將利用Logit模型進行實證分析，以瞭解國內購屋貸款提前清償之情況，使能達成研究抵押貸款