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中道财税2012年7月27日ppt课件—房地产开发流程中的合同风险与控制
房地产项目开发流程中的合同风险与控制;一、房地产项目开发流程中的合同法律风险概念、特点
;1、多样性
2、合同条款专业性
3、关联性
4、履行的复杂性
5、长期性 ;二、房地产开发项目流程中合同存在的风险;1、履约风险
(1)合同主体履约能力风险
(2)合同条款风险
(3)补救措施不当的风险。;2、政策风险
3、市场风险
4、企业管理风险
5、合同优势地位、劣势地位不
同而导致的合同风险;三、房地产开发流程中的各
类型合同风险探讨和归纳;土地一级开发
1 国有土地使用权出让合同
2 政府招商引资投资协议书(土地)
3 拆迁委托协议书
4 拆迁补偿协议书;土地出让合同风险
《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条
土地使用权出让,应当签订书面出让合同。
土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理
部门与土地使用者签订。 ;1.土地现状风险
a土地是否达到七通一平
b土地权利瑕疵
;2.土地出让合同履行中的风险
a 土地内自然资源、文化遗址、
古墓葬、文物归国家所有
b 土地出让方能否兑现承诺
;c土地使用权转让的限制条款
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条
以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符
合下列条件:
(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让
金,并取得土地使用权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工
程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成
片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。 ; 规避方式
成立一个项目公司拥有一宗土地,需要转让土地使用权时,将项目公司股权予以转让即可完成,实际上是对上述规定的有效规避。 ;3.违约责任的合同风险
现实中出让人存在的违约行为
a未按约定期限、条件提供土地
b将已经出让的土地占作他用
c出让人单方解除出让合同 ;受让人的违约行为
a不能按时支付土地出让金
b未按期开发土地
;c受让人擅自改变土地用途、容积率
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用
权合同纠纷???件适用法律问题的解释》第六
条 受让方擅自改变土地使用权出让合同约
定的土地用途,出让方请求解除合同的,应
予支持。
; 土地二级市场
土地项目收购、转让
1 房地产项目公司转让
2 合作开发房地产合同(房地产开发联建合同);1 房地产项目公司股权转让合同关系中存在的法律风险
1)房地产项目公司股权转让
a物权变动制度与房地产项目的合法性
b拆迁补偿制度对房地产项目的影响
;c相邻关系制度对房地产项目的影响
d土地权利负担对房地产项目的影响
e其他土地权利负担形式
;2)房地产项目公司转让过程中不同阶段的风险控制
(一)前期尽职调查阶段
a目标公司的合法性与经营情况
(1)公司的基本资料
(2)公司的资质等级及年检情况
(3)公司的经营情况 ; b目标房地产项目的合法性与开发情况
(1)审查房地产项目的合法性
(2)项目开发情况
;(二)合同签订阶段
(1)鉴于条款
(2)声明与保证条款
(3)过渡期条款
(4)其他条款 ;(三)合同履行阶段
;2 合作开发房地产合同
合作开发房地产合同,是指
当事人订立的以提供出让土地
使用权、资金等作为共同投
资,共享利润、共担风险合作
开发房地产为基本内容的协议。;a 合作主体经营资格不合法
《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案
件适用法律问题的解释 》第15条规定:“合作
开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发
经营资质的,应认定合同有效。当事人双方均
不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同
无效。但起诉前,当事人一方取得房地产开发
经营资质的或已依法合作成立具有房地产开发
经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同
有效”。 ;b 房地产合作开发中增加投资数额承担比例引
发的法律风险及防范。
《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案
件适用法律问题的解释》第17条规定:“投资
数额超出合作开发房地产合同的约定,对增加
投资数额承担比例,当事人协商不成的,按照
当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事
由或当事人的过错无法确定的,按照约定的投
资比例确定;没有约定投资比例的,按照约定
的利润分配比例确定。” ;c 房地产合作开发因建筑面积增减引起的法律风险及
防范
(1)要看是否经过批准,未经依法批准,其性质属
于违章建筑,不得分配利润;
(2)若经依法有批准权的政府主管部门批准,要看
当事人多超出部分的房屋分配比例是否协商一致:协
商一致的,按照合同的规定执行;没有达成协议的,
应当按照约定的利润分配比例确定超出规划设计面积
部分进行处
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