地票交易金融市场分析.docVIP

地票交易的金融市场分析地票出台背景 “十八亿亩红线”下的中国经济困局：中国楼市的资产泡沫的原因并不是货币太多，而是资产太少，即土地供应太少！例如2003年开始政府垄断土地供应，同时由于“十八亿亩红线”：农村土地不可流转，等同于大量农村宅基地的估值为0，所以造成了少量的城市土地对应大量的货币，城市的资产价格才会那么高! 这就是为什么中国楼市从03－09年间形成一个超级大牛市的根源，同时由于农民宅基地估值为0，造成农村信贷困难，农村生产率低下，农民无法通过资产升值来增加财产性收入，造成了目前巨大的贫富差距。 十八亿亩红线下的恶性循环：农村土地不可流转——农村信贷越少——农业生产率低下——农民进入城市——城市人口越多农村人口越少——城市土地供应紧张——城市资产泡沫，农村贫困加剧——全国范围内贫富差距扩大 重庆的地票交易最重要的意义在于，在满足十八亿亩红线要求，保证农业生产的同时，让农村土地可流转，进而增加土地供应量！优化全社会土地资源配置，打破上述的恶性循环；其对土地市场，资本市场，金融市场的意义重大。 地票交易的作用 地票运行四个环节 潜在问题与市场化改进可能 地票市场目前依然有很多潜在问题，按照自己认为的潜在问题的轻重缓急排序，如下：复垦前期投入较大，必然牵涉宅基地信贷的“法律突破”。 由于地票属于“先造地，后用地”，前期投入较大。据了解，对已有住房的宅基地进行复垦，其成本在5万元/亩左右，对于农民而言，这是一笔不小的投入，而进城的农民有2亿，未来还有4亿，所以宅基地复垦一定需要信贷的支持，否则无法大范围推广，而目前宅基地不允许进行抵押的法律“亟待突破”。 地票交易容易出现地方性限制覆盖面小的问题。 由于地票交易覆盖范围越大，其土地资源优化配置效果越好，就越是长距离财富转移；地方政府可能不乐意让本地区的土地出让收益拨出一部分给外地农村，可能会本能的收缩地票交易的覆盖范围，这样就限制了地票的作用。重庆领先一步，与其作为人口最多，面积最大的直辖市是很有关系的。其他地区推广至少应在省级统筹覆盖。级市场建设需要“地票落地细则”完善 地票目前只有一级市场，没有二级市场造成一级市场投资者风险无法分散，；目前投资者最担心的是“地票落地细则”不够。地票审批，验收，打包过程中，容易出现“权力寻租空间”。 由于地票施行交易总量控制，如果总量太少，地票容易形成稀缺性，尤其是贫困地区农民，获取地票交易资格的“审批，验收，打包”权力就变得很重要，其过程中容易出现“权力寻租空间”。 可以看到，笔者认为与地票市场化的最关键是农村宅基地抵押的法律突破，这也是农村土地流转的最核心的问题。如果能借地票交易的东风，完成对农村土地流转金融和法律上的突破，其对中国经济的深远影响不亚于当年“小岗村大包干”。 除第一条外，均是市场建设的问题，无论是农民，城市居民，开发商，地方，中央，在利益上均是受益者，属于正和博弈，无论谁都会有积极性建设这个市场，所以只要耐心，并不是难啃的骨头。 地票交易的期权定价与风险 新增建设用地有偿使用费耕地开垦费 《重庆农村土地交易所管理暂行办法 （渝府发[2008]127） 第三章 指标交易 第十八条 建设用地挂钩指标定义 本办法所指建设用地挂钩指标，特指农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等农村集体建设用地复垦为耕地后，可用于建设的用地指标。 第十九条 指标产生程序 指标严格按照以下程序产生： （一）市国土资源行政主管部门依据土地利用总体规划、城镇规划，编制城乡建设用地挂钩专项规划，确定挂钩的规模和布局，经市人民政府批准后实施； （二）土地权利人（包括农村集体经济组织、农民家庭及拥有土地权属的其他组织）向区县（自治县）国土资源行政主管部门提出土地复垦立项申请，经批准后复垦所立项的土地； （三）在土地复垦完毕后，复垦方向区县（自治县）国土资源行政主管部门提出农村土地复垦质量验收申请； （四）区县（自治县）国土资源行政主管部门按规定组织验收，验收合格后，按照重庆市土地复垦有关规定，向市国土资源行政主管部门申请确认并核发城乡建设用地挂钩指标凭证。 第二十条 农村土地复垦坚持的原则 （一）农村土地复垦必须坚持规划控制、政府指导、农民自愿、统一管理、统一验收； （二）农村宅基地及其附属设施用地复垦后，该农村家庭不得另行申请农村宅基地及其附属设施用地。 第二十一条 农村土地申请复垦的条件 （一）申请农村建设用地复垦，必须提交该土地的权属证明、土地勘测定界报告、土地利用现状图、土地分类面积汇总表； （二）凡农民家庭申请农村宅基地及其附属设施用地复垦，必须提供集体土地使