2007年南通狼山地块地性质和用地强度分析.ppt

南通作为江苏中部的中心城市，是整个苏中地区的经济文化中心； 受长三角经济的快速发展的影响，依托公路、铁路、大桥和港口等设施，南通已成为整个长三角的货运重要枢纽，是整个苏北的门户； 地块所在地狼山风景区处于南通市南端,城市未来的发展方向 本项目位于狼山风景区，距南通市中心约20分钟车程，距苏通汽渡25分钟左右，便捷的交通系统，使得狼山与中心城区紧密相连，也是南通通往上海的门户。 南通正高速发展基础交通建设，缩小与长三角其他城市间的距离，努力成为上海的副城。 狼山是南通4A级风景区，整个区域的环境和景观优美，2008年的园博园分园区就设在狼山。 狼山独有的地理和自然资源优势，给打造狼山高档社区奠定了坚实的基础 南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势； 狼山风景区位于主城区和开发区中部，作为旅游风景区，狼山即可规避主城区的繁华和嘈杂，同时可以远离开发区的污染； 沿江独特的自然资源给打造狼山高档社区奠定了基础。 地块位于狼山风景区核心地段 南通狼山风景区位于南通市新区核心区的南侧 ，南通经济开发区的西侧，北以疏港路 和蔷园路为界，南抵长江江面，东达裤子港，西至狼山港区，规划总面积约 11.89平方公里。 南通五山——军山、剑山、狼山、马鞍山和黄泥山沿江一字排开，山水之间，风光无限。 以其得天独厚的区位优势，以及亲水、宗教、史迹等旅游资源，成为南通未来发展的重要节点。 地块所在区域道路通达性、私密性较好。 风景区主干道 风景区内有越龙南路、城山路和园林路三条南北向的风景区主干道，东西向的风景区主干道为花园路。 风景区次干道 风景区次干道主要有山水路和紫琅路 1号地块现状及四至 1号地块约300亩； 地块现状大部分为农田和未开发的荒地，地块西北侧有部分水系，地块中仍有部分未动迁的民房，整块地的地势平坦。 区域属性和地块属性的界定，可以帮助我们确定项目总体的发展战略 按用地性质不同可以分为： 商业用地、 办公用地、 住宅用地、 旅游用地、 工业用地； 商业用途：狼山北侧的商业街空置率较高，缺少人气，本项目做纯商业用地风险极大； 办公和工业用途：这两种用途与狼山风景区整体规划不匹配； 根据项目所在区域的特性，用途有两个方向：住宅用地和旅游用地 南通房地产市场上高档住宅类项目销售形势良好，需求旺盛！ 南通别墅的发展还处于初期阶段，没有真正意义上的纯别墅项目，基本都是为混合型社区； 南通别墅的分布特点为：市中心基本以多层、小高层外加部分联排别墅，郊区的混合型社区为要以产品品质和小区环境取胜； 南通整个别墅市场供需两旺，对品质高的产品受到客户的强烈追捧。 别墅按产品特性可分为别墅豪宅、普通别墅、经济型别墅，亚别墅等类型，目前南通市场上出现的别墅以后三类为主，真正意义上的别墅豪宅尚未出现，现有别墅的特性如下： 容积率在0.4以上，单体面积在300m2左右的经济型别墅市场占有量最大； 多数别墅栋距过小，别墅的私密性难以保证； 独栋别墅的花园面积过小； 多有别墅规模，而无别墅功能 继续鹏欣国宾花园酒店之旅，建立低密度豪宅社区？ 国宾花园酒店2006年下半年开始营业，目前出租率约30%左右，当初该项目开发时，市场不成熟，加上产品定位较高，户型面积过大，因此转售为租； 目前国宾花园酒店已在社会上形成一定知名度，区位也逐渐受到认可，加上园博园分馆于明年8月完工，区域的价值将得到进一步的提升。 狼山地区具有丰富的自然资源和人文资源，是南通地区绝无仅有的山水胜地，拥有南通最好的居住环境 这里是南通少有的自然山水领地：森林环境优美，植物资源丰富，山水秀丽，空气清新。 人文景观、历史文化源远流长，积淀丰厚。 自然资源和人文资源使狼山成为南通地区具有最佳生态环境，最美自然风光，极具发展潜力的一块宝地。 本地块拥有独有的自然资源，为构建低密度豪宅社区提供了有利的价值支撑体系 豪宅的品质在于对稀缺资源的占有。本地块区域大环境自然资源条件好，与资源拥有型的其他项目相比占据绝对竞争力。 本地块背山面江资源优势明显。狼山的优美的山色、自然和人文景观资源，使本项目地理优势得天独厚，可以直接加以利用。 狼山风景区正从单一的观光旅游向主题游乐等综合功能转变，届时必将带动整个区域形象的提升 第五届园博会将于2007年在南通举行 ； 江苏省13个省辖市均将参与江苏省第五届园博会主会场的建设。 景点大多以各市知名景区、景点为原型，结合南通园博园的地型地貌构思设计。 时间上：苏通大桥缩短了南通与苏南和上海以及长三角其他城市的时间距离 苏通大桥连接南通