2010年6月9日长沙市中部金谷工业园项目市场调研的分析报告.doc

中部金谷工业园项目 市场调研分析报告 广州滔略企业管理有限公司 （共116） 2010/6/09 引言 1、看全球工业地产发展史，工业地产从来都不是一个单纯的物业概念，也不是单纯的商业概念。 2、工业地产跟地方政府招商引资以及地方工业经济的发展联系在一起的，具有很强的政治性和政策导向性。 3、没有地方经济发展和地方政府招商政策的支持，成功开发工业地产项目会十分困难。工业地产是以地方政策为背景，开发服务于其他生产、经营性企业为目的一种功能性产品。 4、本次合作广州中麦营销策划有限公司受长沙经济技术开发区投资控股有限公司委托，对全国工业地产市场、长沙市工业地产市场进行调研分析，经多次实地走访并深入市场进行多番调查，获得许多详实数据以及对项目潜在客户目标进行访谈后，进行资料汇总分析并撰写市场调研分析报告，为项目制定战略发展规划、项目营销招商策划等工作。调研期间得到经开区投资控股有限公司多位领导热情襄助！在此特别鸣谢，顺祝商祺！ 第一章 工业园部分 目 录 一、中国区域工业地产发展现状 二、湖南工业园发展现状 三、2010年长沙市工业园区发展现状 （一）长沙市产业集群概况 （二）长沙市园区工业发展基本概况 （三）长沙市园区工业经济主要特点 （四）长沙市主要工业园区调查分析 （五）长沙市园区工业发展存在问题 （六）长沙市园区工业发展启示 四、长沙县经济发展状况 五、2010年长沙经济开发区发展现状 一、中国区域工业地产发展现状 （一）珠三角地区 1、劳动力密集的第二产业发达区域。 2、走外向型经济路线，和香港形成“前店后厂”的经济模式。 3、发展以“优化第一产业，稳定第二产业，积极发展第三产业”的思路逐步实施。 4、“十一五”时期，珠三角生产总值年均增长率在15%以上，长期保持高于全国总增长率。 5、原材料和劳动力上涨、加工贸易及出口政策调整、人民币升值等因素，使制造业基地面临巨大压力。 6、大量的加工贸易企业研发、销售在外，国内只是一个生产车间，因而缺乏自主创新的能力。 7、为突破“内外忧患”的局面，推动传统产业转型升级，壮大发展新兴产业，政府宏观调控逐步进行。 8、制定了推进产业集群发展的战略和规划，扶持和引导企业技术改造和创新。 9、产业结构调整已渐入转折期，呈现工业化、城市化、信息化和国际化互动共进的良好格局。 10、仍然保持是国内最具生机活力、经济增长最快的地区之一。 11、产业升级，市场淘汰转移了一些传统劳动密集型和污染厂房，重点发展新型工业。 12、目前，花巨资打造的优质生态环境，已成为珠三角工业项目招商引资的亮丽招牌。 13、外来资本多数瞄准的是物流产业园的开发与经营，真正介入到生产领域的工业园开发的并不多。 14、本土有实力的企业，已经逐步将目光锁定在以生态工业园为代表的工业地产领域。 15、注重生产环节，有统一规划的工厂设备的开发企业也不多见。 （二）长三角地区 1、长三角地区以上海为龙头的苏中南、浙东北工业经济带，是外资密集的第三产业较发达的国际化区域。区域第三方物流收益的约占全国的50%。 2、近十年来，长三角经济首次出现整体增速“滑落”迹象（生产总值、规模以上工业增加值、固定资产投资、外商直接投资、信贷等5大核心经济指标）。 3、做为传统的中国经济增长区域之一，长三角和珠三角一样，也正面临着产业升级和转型的关键期。 4、2010年长三角地区第三产业增长继续提速，第二产业则保持平稳增长，形成二、三产业均衡发展的格局。其中，长三角地区16个城市第二产业平均增幅为17%；第三产业平均增幅为15.9%。新能源及连带的一些产业开发，使外资对长三角的物流仓储投资热情在持续增长。 5、长三角的工业房地产发展特点是，大多集中在物流仓储投资上，有国际物流巨头进入，这使得长三角工业地产在近几年以惊人的速度，完成了物流厂房的国际进化。 6、工业园土地价格也节节攀升。 7、未来两年内，长三角区域依然是国内物流仓储设施投资最活跃的区域，其中有23%的新增供应分布在上海。由于仓储规模和设施上的问题，35%的外资企业倾向于自行设计和投资这类工业地产项目。 （三）环渤海地区 1、环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区，包括京津冀、山东半岛、辽东半岛为主的滨海经济带。 2、依托原有工业基础，环渤海地区不仅保持了诸如钢铁、原油、原盐等资源依托型产品优势，同时新兴的电子信息、生物制药、新材料等高新技术产业3、也发展迅猛。 4、环渤海地区已成为继珠江三角洲、长江三角洲之后的我国第三个大规模区域制造中心。 5、经济总量相当于长江三角洲经济圈的45.3％，比珠三角经济圈低10％。环渤海区域经济总体发展布局是以京津冀联合为核心，以山东产业带和辽宁产业带为两翼，加上山西、内蒙古资源产业带，形成一个有龙头带动的区域发展的功能型组织