同策-保利顾村新江湾项目定位策划方案课件.ppt

保利顾村项目定位策划方案;时代背景：政府宏观调控;央行加息时间;进入07年，开发商不断高价拿地。 土地报价进入“密封”报价时代，原本抑制高价地块产生的政策一定程度上反而促成了优质地块的高价位。 催生“地王”的重要因素：优质住宅地块太少、开发商对后市过于乐观、部分开发商股市“圈钱”较多。;05-07年全市公寓市场月供求走势图;自07年10月份起，二手房市场表现为： 入市房源大增； 看房者锐减； 部分地区二手房价格明显低于周边同档次在售一手房； 成交量下跌。到11月份不少中介公司门店的成交量仍然为0，几个品牌中介公司的门店成交数量也屈指可数。 ;拨开云雾　 ……我们会看到什么？;颁布日期;房地产行业开始构建政府干预和市场化运作双轨并行的住房供应模式。 通过政府干预，以廉租房、经济适用房、限户型房、限价房解决中低收入阶层的住房问题 高端住宅完全按市场化运作;市场面;楼市发展的两极性;2007.12;策略篇 执行篇;ＰＡＲＴ１：策略篇;我们的策略;;土地属性;位 置：闵行浦江镇 开发商：天祥华侨城 规 模：180万平方米 产 品：公寓、联排、独院、院墅、院邸 容积率：1（综合）;产品创新、产品线丰富;推案策略;中产阶级;年度; 以低密度产品拔高板块档次 吸引外区客户促使客源裂变;;土地属性;土地属性;土地属性;土地属性;产品属性;产品属性;vs;那么……;;1、周边产业客 与本案较近的国家级重点企业宝钢、宝山经济发展区、宝山城市工业园区、罗店工业园区将为本案提供大量客户群体 2、宝山区域客 来自于宝山周边区域以及部分原有居民的分户需求 3、市区导入客 交通沿线分户需求客户、以及7号先沿线办公区域的客户 4、外地客源 与板块所在区域存在地缘联系或产业联系的外地客源;;周边产业人口支撑;罗店工业园区;周边产业人口支撑;周边产业人口支撑;周边产业人口支撑;罗店工业园区 主要产业——钢铁制品深加工、电子电器、机械装备、汽车零配件、生物医药 。 重点企业——中集宝伟、东升电子、宝钢国际汽车零配件、复星朝晖制药、佰加壹医药。;自我实现;;宝山行政划分;宝山区;自我实现;周边区域分户客 产业人??特征 需求特征总结;长寿;客源分析——总体格局;淮海路商圈;静安商圈;长寿路商圈;自我实现;流动人口数量 需求特征总结;;;客户特征总结 客户需求总结;客源预判——总结;;ＰＡＲＴ2：执行篇;;先“东”后“西”原则;A1;A1;;徐泾;总价段(万元);联排别墅市场;宅院机会售价;宅院机会售价;环球翡翠湾; 产品价格梯度判定2 ;公寓机会售价;竞争市场分布——联排;竞争市场分布——公寓;;公寓客户特征描述;公寓客户需求描述;严耀明 宝山民营科技园总经理;