济南长清区大学城1500亩项目南区规划设计任务书（上）课件.pptVIP

2006年长清区土地市场供给 位于大学科技园三号路以东、中华女子学院山东分院以北、济南军区靶场以南、北大山以西地块的东部区域容积率小于0.89，产品与本项目存在一定程度竞争，预计其推出的产品类型主要为经济类别墅。 区域房地产市场发展状况 总体特征 区域规划雏形显现，市场处于起步阶段 区域生态环境良好，旅游资源丰富，为房地产业发展提供了良好的自然条件 当前市场供应量增加较快 随着区域规划的不断实现，区域人口的增加，未来市场需求将会不断扩大 区域市场格局 （1） 五大板块初步形成 长清老城区版块、经济技术开发区版块、农业高新技术开发区版块、五峰山旅游度假区版块、大学科技园版块等五个版块组成了济南市西部新城区的市场格局. 版块的规划性质，决定了长清老城区版块、大学科技园版块成为西部新城区房地产市场开发的重点版块，但两大版块面对的市场空间和目标客户差异很大，大学科技园版块将是未来西部新城区房地产市场开发的炙热之地，潜力巨大. 区域市场格局 （2） 济南市知名开发商和长清区当地开发商共同竞争市场 济南三庆置业集团先期已进入大学科技园，开发商业公园项目，掘到了大学科技园板块的第一桶金。 长清区的当地开发商，主要集中在长清老城区的市场展开竞争。 长清区供应市场现状 （1）长清老城区板块 市场进入快速发展阶段. 多种物业供应市场，住宅物业一枝独秀。 住宅物业以多层住宅为主——目前在售楼盘有汇富苑小区、鸣泉嘉园、凤凰山庄、西城国际等，其中鸣泉嘉园二期规划建设小高层住宅，凤凰山庄建设别墅产品。 另外文昌山庄作为当地唯一的别墅小区，已经售完，但入住率较低，客源多为济南主城区的投资型客户。 住宅物业主要满足当地居民的消费需求 供应市场现状 （2）大学科技园板块 该板块正处于发展建设的前期，房地产市场尚处于刚刚起步阶段 即将建设完成第一个商业地产项目——大学科技园商业公园 住宅物业市场当前还处于空白开发阶段 供应市场现状 （3）发展趋势 目前西部新城区房地产市场还处于起步阶段，与其他较发达城区的发展水平相比，房地产市场还有很大的发展空间. 未来几年的房地产市场供应量有一定幅度的增长，商品房的价格尤其是住宅的价格在未来几年中将会持续上涨. 随着购房者需求档次的提高、省内外发达城市开发和营销经验的引入，也会促使房地产开发水平逐步提高. 人文+自然环境+未来发展空间潜力为本区域最直接优势体现！ 新兴区域、新城市。起步虽晚但后势强劲！ 区域问题是把双刃剑。空白是机会同时也是挑战！ 小结： 别墅市场研究 市场综述 1 供给市场分析 2 典型楼盘分析 3 2 4 典型楼盘小结 市场综述 济南市场别墅项目数量比较少，总体处于市场的初步发展阶段。 1998年，济南第一个别墅项目金宫山庄进入市场，市场反映冷淡。之后相继出现的别墅项目，如南部山区加州花园、北部国科国际高尔夫别墅、西部文昌山庄等，带动别墅市场缓慢前行。 2004年市场中的产品形态开始丰富，以莱茵小镇为代表出现联排、叠拼等多类产品，产品品质有一定提升。 2006年，济南别墅市场供给量迅速增多，市区、近郊、远郊各个区域均有新项目入市，当前市场在售数量约有16个。别墅类型走向更加多元化，除住宅类项目，市场中还出现旅游用地性质的乡村风情型的度假别墅，此类产品依托济南南部山区的优越然环境，结合旅游业寻找新的发展空间。如微山湖投资的“乡村家园俱乐部”，大泉山水公司开发的“大泉锦绣庄园”等。 供给市场分析 济南别墅市场在2006年相对活跃，市场新项目数量较往年增多，市场供给量逾千套。但是在市场宏观调控严峻的形势下，在整体住宅市场价格停滞甚至下滑的局面下，别墅项目受追捧热度较高，销售情况一枝独秀。 目前，济南市场在售别墅项目主要分布于千佛山、燕子山附近，济南市东部、南部、北部郊区。依据项目所处的地理位置，分为城市别墅、近郊区别墅与远郊别墅。 建筑面积分析 目前济南别墅市场未来总体供给建筑面积约有200余万平方米，市区别墅约有50万平方米，郊区别墅约有150万平方米。 价格分析 比较市场在售楼盘，区域之间价格差异呈现梯度，市区别墅均价通常为7000-13000元/平方米，近郊区别墅均价通常为6000-7000元/平方米，远郊别墅均价通常为3200-4500元/平方米。 总价分布 60%独栋别墅总价分布于在95-150万；20%分布于180-240万；约 16%分布于240-300万 75%叠拼、加别墅总价分布于在70-130万；25%分布于130-200万。 70%联排别墅总价分布于在150万；30%在200万以上。 双拼别墅总价集中，300万为界各占50%。 产品分析 济南别墅产品的主要供给区域分布于远郊，土地成本低廉，