南充主城区商业住宅价格变化影响因素分析.doc

南充市主城区商业住宅价格变化影响因素分析 专业：经济学 学号:xxx 姓名：xxx 指导老师：xxx 摘要：随着我国经济的不断发展，房地产热愈演愈烈，房价也不断上涨。自2003年以来，中央政府针对房地产热相继出台了许多的措施和政策，抑制了房地产热，同时也使房地产市场更加健全。本文对2013年南充市商业住宅市场供求现状进行分析，截取2003-2013年南充市商业住宅成交均价数据，对南充市商业住宅价格变化的趋势进行描述性分析，同时，通过回归分析得到影响南充市主城区商业住宅价格变化的主要因素，并以此推断未来三年南充市主城区商业住宅价格的变化情况。 关键词：南充市 商业住宅 价格变化趋势 1 引言 随着我国经济的不断发展，房地产热也愈演愈烈。自2003年以来，为了控制房地产的发展，中央政府密集的出台了许多措施和政策。在08年和09年上半年，由于国际金融危机，房地产陷入了低迷，但由于国家出台的一系列宽松的财政、金融和税收政策，再加上房地产市场的刚性需求以及强烈的改善性投资型意愿，房地产市场迅速的由低迷转向繁荣，导致房价快速上涨。2009年底，国家进一步加强对房地产市场的宏观调控，2010年1月10日，国务院办公厅下发了《关于房地产市场平稳健康发展的通知》，发出了房产泡沫警示的通知，紧接着，2010年4月14日，国务院又发布了新国四条和新国十条。2011年，国务院发布了国八条，取消了首套房贷利率优惠，紧接着又上调人民币存贷款基准利率和银行准备金率，并下达了限购令，这一系列措施使得2011年成为房地产行业进入一场酷似温水煮青蛙的长痛期，房价过快上涨势头基本得到遏制。2012年1月30号，国务院总理温家宝主持召开国务院第六次全体会议，温家宝表示，要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给，做好保障性住房建设和管理工作。国家继续采取了一系列的限购限贷的政策，这使得2012年全年房地产开发投资增速创近年来次新低，国家政策实施效果良好。而如今已是2013年，在上月的20日，国务院发布了新国五条，对房地产市场进行了新的一系列调控，成为十年内的第九次房地产调控措施，8天后，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，诸如，“提高房价上涨过快城市第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”和“对执行限购政策措施不力的地方政府进行约谈和问责”等更严格、更细致楼市调控措施出台。这一系列措施一方面继续限购限贷抑制房地产热，但另一方面也对房地产稍稍放宽，被业内人士成为“温柔的一刀”。因此2013年的房地产是继续保持下滑趋势的萧条，还是可能反弹都成为我们关注的热点。 南充作为四川的一个二线城市，房价主要的变化和国家的房地产市场的变化走势大同小异，国家出台的相关政策对南充的影响比较显著，但也有所差异。在2011年南充市的房地产正如其他一线城市一样陷入了萧条之中，房地产销量出现大幅度下滑，即使是在金九银十，秋季房销会等传统热销季也依旧低迷。到了2012年初，房地产市场依旧保持上年的低迷，然而在一个季度之后，由于大量房地产投资商的转型，对二三线城市的大量投资，使得南充房地产市场逐步回暖，2012年年尾成交价格还出现了翘尾，现今国家又颁布了新的国五条，因此南充市商业住宅市场现状以及未来的发展都是我们关注的。 本文运用理论分析与实证分析、定性与定量相结合的研究方法，运用所学专业知识，重点讨论了南充市主城区的房地产行业的现状，并对南充市主城区房地产市场2003年至今的房地产价格进行分析，总结了南充主城区房地产价格的变化规律，对南充市未来房地产价格的走势进行预测，这些都是对南充市的房地产市场的健康发展是非常有意义的。 2 文献综述 2.1 国外文献综述 国外早期的研究主要从需求角度对房价进行分析，Manki和Weil研究了美国20世纪70年代住宅价格的上升，他们发现二战之后生育高峰期出生的一代人进入购房阶段是导致房价上升的主要原因。并预测剩余低谷期出生的一代人将在20世纪90年代进入购房阶段，这将导致住宅价格的剧烈下降。Geoff Kenny(1999)使用了协整技术来估计爱尔兰住宅市场自我均衡机制的范围,实证分析了住宅市场的供给和需求关系。结果表明：收入增加会引起住宅需求的增加和价格的上涨。 对于房地产供应方面的研究，国外大量学术研究发现，地价是房价的一个重要组成部分。这是因为土地周边的设施等经济基本面因素都将会反映在土地价格和房屋价格当中。Davis和Palumbo（2008）通过研究1984～2004年间美国46个大城市的房屋价格及成本，发现这些城市的土地价格平均上涨了32％，占到同期房屋价格上涨幅度的一半。Grimes和Aitken（2010）也发