雨润黄山旅游度假区项目-开发建议书.docVIP

雨润黄山旅游度假区项目开发建议书 雨润黄山旅游度假区项目开发建议书目录 第一篇概述旅游度假区与旅游房地产的开发过程1．开发前的规划2．开发策略3．开发小组4．可行性研究与规划5．资金之供给6．审核过程7．综合计划8．市场营销9．管理与经营第二篇雨润黄山项目开发模式与运作设计1．开发原则2．开发战略3．开发模式4．运作设计第三篇雨润黄山项目重点开发产物的初步建议1．高尔夫球场2．高端旅游地产项目私家园林3．雨润黄山旅游学院4．旅游房地产项目分时度假公寓第一篇概述旅游度假区与旅游房地产的开发过程1．开发前的规划度假区开发者在着手进行开发过程时首先必须考虑各种选择的可能并界定整个计划的概念最适合的开发概念之产生往往需要经过许多变数的考虑才能做最后的决定专业的开发者他所感兴趣的是开拓潜在的市场其所需要的是适合该市场的计划用地就一项有计划的度假区开发过程而言从计划开始到成功这段期间最重要的是反复思索开发概念一再评估有用的资讯并不断修改整个计划的内容在此同时还需要研究最有远景的市场所在乃至于开发产物的形态计划密度及兴建期限也要加以概念化届时再以开发过程中可能涉及的不动产开发限制检验这些概念的可行性倘若没有经过这种谨慎的调整过程度假区开发计划很可能在一开始的时候就得宣告失败了设计概念形成的基础在于确定开发性质或设计意象心理上的目标Psychological goal界定有助于选定计划的特殊意象或预计完成的范围并进而到设施形态之选定安排与品质经营上的需求影响交易方法以及其他各项细节度假区的开发者并且需要考虑本身在整个开发过程从计划开始到成熟一连串活动中的角色扮演这些角色包括度假区内旅馆的经营计划初期的交易土地与房地产的交易等1开发产物与设施开发区所要营造的意象确定后度假区开发者可以开始界定开发产物及开发区内的各项设施市场研究应该有助于主题公园酒店公寓别墅等开发产物之适当调和指示有关尺寸形式所有权类型以及价位等级的建议其中最重要的是先界定该地区内必须保留的天然设施并研究如何加强这些设施的内容开发产物以及应该善加利用的天然设施界定的同时另一项必须在初期开发阶段进行的是确定区内需要建造的设施并预留未来设施增加所需的空间在决定整个设施计划时有四个主要问题应详加考虑i 设施如何在实质环境和经济中配合整个计划并成为该计划区独特意向的一部分ii 该设施的数量该有多少iii 工程进度如何安排iv 经费合理吗因为度假区旨在提供愉快真实的经验倘若区内的设备不良而破坏使用者的兴致这种情况对整个度假区的影响可能比完全没有这些设施时严重得多在游乐设施的经营上开发者的首要任务是维持游乐设施所需的品质标准2计划用地之选择开发者不应该迷恋某个地区寄望该地区满足任何一种开发形态的要求选择计划用地的首要原则是要能够使计划概念和计划用地密切配合挑选大型度假别墅兼度假区的计划用地时应考虑环境可及性和价位等几项重点环境上的评估选项包括美学及气候上的特质文化上的吸引力所能开发的游乐机会以及设施的便利性度假区计划的市场力market ability与计划区到目标人口集中地的距离以及交通设施的便利性息息相关开发企图越大的度假区越仰赖区内便利高运输的交通设施第三个影响区位选择的因素是现实资金问题即时开发费用和计划完成后的经营费用3阶段与进度度假区开发的阶段与进度是整个开发过程中令人两难的部分一方面在开发初期应该开始提供足够的游乐设施以便招徕消费者满足消费者的需求并配合开发者的发展需要而在另一方面这些初期游乐设施所需的巨额前期资金以及计划初期庞大的营业亏损却要一直等到有大量游客或别墅住户产生并带来足够的收入可以开始平衡营业支出的时候为止4规划方法传统的计划用地规划法案一向都是考虑工程需求政策法令和市场政策等一般性的限制以便进一步发展成敷地计划Site plan而这敷地计划其实大部分只是附加在土地上的粗浅计划而已另外有一种比较重视环境问题的规划方法尤其是对度假区开发特别重要的是以工程彰显开发用地的独特个性唯有游乐设施能适合开发地的特色整个计划区的环境气氛才能够被强调出来2．开发策略1土地买卖在历史上土地买卖一直被人为是最大宗也最容易获利的度假区开发形态2旅游地产项目在这项交易里度假区开发不仅从土地买卖获利并且也可以从建设和交易开发产物等过程中赚取不少利润3经营开发策略中另一项重要策略在于度假区开发者自行经营度假区的设备举凡出租商业空间管理旅馆经营别墅单元的租借合资计划提供维修服务或转售计划或经营高尔夫球场健身中心等都可以在开发者的控制之下为计划带来以下的益处可长期获利在计划已告完成或区内的不动产买卖进度缓慢的时候有现金周转的潜力促进开发产物旅馆别墅公寓的交易价能够有阶段性的增值有助于计划标准之维护必须强调的是一件成功的经营计划也是非常需要广泛的管