海口市明珠广场四楼经营权出让项目-招商说明书.docVIP

PAGE PAGE 10 海口市明珠广场四楼10年经营权出售 项目招商书 项目名称：海口市明珠广场四楼10年经营权出售 主要内容：海口市明珠广场四楼4894.55m2铺面10年经营权一 次性出售 转让企业：海南创新书店有限公司 转让金额：5000万元人民币 招商客户范围：国内外企业、个人及投资机构 项目投资价值分析 1、项目区位 项目位于海口市级商业中心——海秀东路核心商圈的明珠广 场。明珠广场是海口市商业地标，是目前海南省规模最大、设计超前的标志性综合休闲广场。其位居海秀东路的中心地带，人流、车流交汇，拥有丰富的商业业态，吸引不同层次的消费群体频繁光顾，日平均客流量20万人次，是海秀东商圈的核心。 2、租金和出租率 明珠广场作为海秀东商圈的核心，其租金和出租率在海口同行中均处于较高水平。2004~2006年明珠广场四楼铺面每平方米每月租金收入分别为： 115元/m2、135元/m2、160元/m2，出租率达100 %。租金收入以每年约16~19%的速度增长。项目前景良好。 3、项目投入产出分析 （1）项目财务盈利能力分析 考查项目投资是否盈利的主要指标为：财务净现值（FNPV）、财务内部收益率（FIRR）、投资回收期（Pt）、投资利润率等技术经济指标。 表1-1 项目技术经济指标表 序号 技术经济指标 所得税前 1 财务净现值（FNPV） 1340万元(IC =10%) 2 财务内部收益率 15.67% 3 投资回收期（Pt） 5.37年 （2）投资回报分析 投入5000万元，从现金流量表上计算可得出税后投资回收期为5.68年，静态技术经济指标投资利润率12.34%。 综上所述项目的技术经济指标表明，本项目投资在财务上是可行的；直接经济效益明显；只要在法律允许的环境下，项目投资的预期经济效益完全可以达到。 （3）盈亏平衡分析 以生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP），其计算公式为： 盈亏平衡点（BEP）= EQ \F(年固定总成本,年运营总收入-年可变总成本-年税金) ×100% =51.76% 由此可知，当营业收入达到51.76%时，本项目即可保本，故本项目风险较小。 （4）项目各项财务指标 经动态计算，项目达第六年的各项经济指标如下： 表1-2 经营期达第六年的各项经济指标 单位：万元 序号 项 目 指标值 备 注 1 年收入 11625.27 2 年经营税金 89.39 3 年利润总额 682.09 4 年所得税 102.31 5 年税后利润 579.78 6 年盈余公积 57.98 7 年未分配利润 521.80 通过以上分析可以看出，项目具有投资少、回报高、低风险的特点，是海口商业投资中不可多得的优质项目。 七、招商热线 电话：0898- 传真：0898- 网站： 联系人：余小姐 孟先生 八、项目附件 附件1：出售单位简介 海南创新书店创建于1999年12月，经过7年的成长，现为海南省规模最大、品种最全的民营连锁书店，拥有直营店12家，文化超市、音像超市、培训基地、学习度假中心各一家，总经营面积达130万平方米，员工800多人。其产业以有从单一经营图书，扩展到含通讯、数码、地产、旅游餐饮等领域，初步形成集图书、音像、文化用品、工艺品销售、教育培训、度假酒店等为一体的产业集团架构。 创新书店几年来获得的荣誉称号有--全国青年创业基地、全国用户满意服务企业、海南省诚信企业、海南省十大慈善企业、海南省质量信的过十佳企业，2004年被海南省9大银行评为信贷诚信企业，并获得建设银行海南省分行及工商银行海南省分行的无抵押信用贷款，2004年被海口市委市政府授予纳税突出贡献民营企业。 海口明珠广场4楼至5楼是创新书店于2003年购买，现4楼为“创新通讯城”，是海南最大的手机专卖场，面积10000m2。 附件2：项目投资价值分析报告 项目详细情况 项目宏观经济背景分析 1、项目良好支撑——海南省及海口市经济快速发展为项目 提供了可靠的经济支撑 海南省作为我国最大的经济特区，“十五”期间经济稳步攀升，经济增长的抗风险能力显著增强。2000年与2005年的预计数比较，全省生产总值由526.82亿元增加到905.03亿元左右，年均递增11.43%。人均生产总值由6798元增加到11050.02元左右，首次突破万元大关，年均递增10.20%。地方财政收入由44.91亿元增加到84.90亿元左右，年均递增13.58%，高于同期生产总值的增速，财政实力明显增强。全社会固定资产投资累计完成1413.25亿元左右，年均递增14.42%，扩大投资实现了由政府投资为主向社会投资为主的转变。新兴工业加快发展。2005年全省工业增加值达到166亿元左右，比2000年增长1.15倍，年均递增16