杭州中山路商业街项目-全程策划建议书.docVIP

中山路商业街项目全程策划建议书 第一阶段：市场调研阶段 - 中山路商业项目市场调研报告 杭州市经济环境的分析和生活结构研究? ◆ 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 2007年末，全市常住人口达786.2万人，其中户籍人口672.35万人，比上年末增加6.04万人。在户籍人口中，农业人口348.6万人，非农业人口323.75万人。人口出生率为9.01‰，自然增长率为3.36‰。 2008年上半年市区城镇居民家庭人均工资性收入为9118元，比去年同期增长2.4％，占家庭总收入的比重为63.4％，同比下降3.8个百分点。 上半年市区城镇居民人均消费性支出为8375元，增长12.4％。由于价格上涨影响，使得居民家庭人均消费性支出多增加541元。八大类消费除交通和通信外，均有不同程度的增长。 上半年居民家庭八大类消费支出情况 项?? 目 人均支出 （元） 比去年同期 增长（％） 增幅同比+、- （百分点） 人均消费性支出 8375 12.4 0.2 食品 3259 16.1 1.5 衣着 898 7.6 -7.3 居住 944 42.4 9.1 家庭设备用品及服务 396 16.9 -18.6 医疗保健 518 7.8 2.9 交通和通信 1305 -1.5 -9.8 教育文化娱乐服务 747 1.2 9.3 其它商品和服务 307 17.8 5.2 　　◆ 消费品零售总额 7月份，我市消费品市场销售情况良好，社会消费品零售总额稳步增长，全市实现社会消费品零售总额131.42亿元，比去年同期增长23.3％，增幅高于全省平均水平1.5个百分点。1-7月累计实现社会消费品零售总额881.61亿元，比去年同期增长19.7％，高于全省平均水平0.3个百分点。 据市区居民家庭抽样调查显示，上半年市区城镇居民人均可支配收入为12979元，比去年同期增长9.1％；人均消费性支出为8375元，增长12.4％。扣除价格因素，人均可支配收入和消费性支出实际分别增长2.1％和5.1％。　　◆ 旅游经济状况 杭州的游客接待人数及旅游收入在国内城市排名中均名列前茅。2007年，杭州入境旅游人数达208.6万人，比上年增长14.6%；实现旅游外汇收入首次突破10亿达11.19亿美元，增幅23.1%；接待国内游客4111.89万人，同比增长11.7%；国内旅游收入达586.48亿元，比上年增长16.4%。旅游总收入630.06亿元，同比增长15.9%。 二、区域结构调查与城市发展规划调查?　　◆ 公共设施状况 中山路位于杭州市中心，周围的配套设施比较完善。其中金融服务行业林立，完全满足消费者的消费欲望。周边拥有吴山广场、西湖风景区、河坊街、城隍阁等旅游景点，可以利用其停车场等配套设施。 　　◆ 交通体系状况 中山路历史街区位于杭州城市的中心，东西向与庆春路、西湖大道等多条城市主干道交汇，南北向毗邻中河路、延安路等交通要道，交通便利，区位优势明显。  　◆ 区域性质与功能特点 从用地区位看，中山路历史街区与吴山广场地区（含河坊街、吴山景区）、西湖景区毗邻，是旅游线路的延伸，发展旅游经济是中山路的一大特色。各景区对周边道路系统、停车设施等的使用中，既相互影响，又相互调剂，因此，吴山广场、西湖景区目前已经形成的与外部交通的连通系统，对中山路历史街区的交通组织起到了有效的辅助作用。 中山路的定位是“建筑历史博物馆”、“宜居、宜商、宜游、宜文的特色街区”。力足打造出“中国品质生活第一街”、“中国商业特色第一街”、杭州“城市有机更新”的全新商业特色街。 　　◆ 城市规划? 杭州市委、市政府在中山路历史街区综合保护与有机更新战略中，明确了打造“建筑历史博物馆”和“宜居、宜商、宜游、宜文”的特色街区的定位，要求对街区历史遗存的整体保护和街区城市功能与产业的有机更新并行，通过对街区复合共生资源的综合开发，使各种资源得到最大限度的利用，产生整体的综合城市效应。 三、商业发展规划及政策研究? 商铺发展现状及布局情况 据实地调查统计，中山中路（鼓楼－庆春路）现有商业网点455家，其中：东侧248家、西侧207家；已腾空尚未拆迁网点52家，现在营业的网点386家，主要以烟酒食品、便利店、医疗门诊、药店、礼品店等为主的社区服务业123家；以房产中介、典当担保为主的中介服务业6家；以银行、保险为主的金融保险业10家；以旅馆、餐饮为主的住宿餐饮业42家；以服装鞋帽、建材机电仪表、日用百货批零为主的批发零售业68家；商务行政办公13家，其他类型124家。 中山南路现有商业网点109家，其中社区服务业26家；中介服务业1家；金融保险业2家；住宿餐饮业13家；批发零售业23家；商务行政办公2家，其他类型42家。