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（初级）二手房经纪人基础知识及基本技能 基础知识 1房地产 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在 HYPERLINK /view/31551.htm \t _blank 经济学上又被称为 HYPERLINK /view/10970.htm \t _blank 不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在 HYPERLINK /view/.htm \t _blank 房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或 HYPERLINK /view/19573.htm \t _blank 土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 2房地产市场 房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。 基本分类 　　土地历来都是生产要素，因而从事土地买卖、租赁、抵押活动的地产市场，也是生产要素市场的组成部分。在中国，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，永久出让土地所有权是不允许的。因此，一般说来，地产市场的交易活动是土地使用权的转让或租赁。房地产市场按照不同标准，不同方法，可作出不同的分类。 按组成要素分，可分为 　　(1)土地使用市场。是按国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有偿转让的场所。 　　(2)房产市场。是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和 HYPERLINK /view/2348.htm \t _blank 期货的交易场所。 　　(3)房地产资金市场。是指通过银行等金融机构，用 HYPERLINK /view/.htm \t _blank 信贷、 HYPERLINK /view/.htm \t _blank 抵押贷款、 HYPERLINK /view/.htm \t _blank 住房储蓄、发行 HYPERLINK /view/2085.htm \t _blank 股票、 HYPERLINK /view/26411.htm \t _blank 债券、 HYPERLINK /view/19797.htm \t _blank 期票，以及开发企业运用商品房预售方式融资等市场行为。 　　(4)房地产劳务市场。是指 HYPERLINK /view/.htm \t _blank 物业管理，室内外装饰、维修、设计等活动的市场。 　　(5)房地产技术 HYPERLINK /view/.htm \t _blank 信息市场。 根据房地产流通顺序分为 　　(1)房地产一级市场又称土地一级市场（土地出让市场），是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。 　　(2)二级房地产市场。又称 HYPERLINK /view/.htm \t _blank 增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。 　　(3)三级房地产市场。又称 HYPERLINK /view/30873.htm \t _blank 存量房地产市场。是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。 　　二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。 　　房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性 由于 HYPERLINK /view/.htm \t _blank 人口、 HYPERLINK /view/13655.htm \t _blank 环境、 HYPERLINK /view/3537.htm \t _blank 文化、 HYPERLINK /view/3496.htm \t _blank 教育、 HYPERLINK /view/20838.htm \t _blank 经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。 房地产市场交易对象和交易方式的多样性 　　房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种