论人民币升值对中国房地产的影响.doc

PAGE PAGE 12 论人民币升值对中国房地产的影响 内容摘要：由于人民币不断升值，对房地产市场价格产生了巨大的影响，在人民币升值的预期下的国际资本流入可能给国内房地产需求者、供给者及管理者带来许多新问题，房地产价格的影响因素、人民币升值程度和房价的未来走向等成为人们关注的话题。人民币升值对中国房地产市场价格的影响成为一个各方关注的问题。如何借鉴国际经验教训，谨防房地产泡沫的膨胀，人民币升值对房地产市场价格的影响具体是什么？这些问题是完善我国房地产市场体系之根本。 关键词：升值 房地产市场价格 影响 Abstract: As the RMB revaluation, the real estate market prices had a tremendous impact of the appreciation of the RMB is expected in the international capital flows to have the domestic demand for real estate, providers and managers to bring about many new problems, and real estate the effect of the price factor, and the appreciation of the renminbi level of the future direction of house prices, and others have become a topic of concern to people. RMB revaluation of Chinas real estate market price of a concern of the parties. How to draw lessons from international experience, be wary of the expansion of the real estate bubble, the appreciation of the renminbi on the effect of the price in the real estate market specifically? These problems is to improve our fundamental system of the real estate market. Key Words:Revaluation The real estate market prices Impact 一、人民币升值的背景 （一）问题的根源 中国目前处于投资过热的情况，中国投资在GDP中的比例是48.6%，这可能是世界第一，而且还在不断上升。但投资增长速度大大高于GDP增长速度是不可持续的。“我们必须要执行紧缩性的货币政策，在前一阶段中国的货币政策不够紧，流动性过剩，这样就支持了投资过热。”人民币升值的问题根源在于以下几个方面： 1.国际收支状况 国际收支是一国对外经济活动中的各种经济交易的总和。国际收支状况是决定汇率趋势的主导因素。一般情况下，国际收支逆差表明外汇供不应求，将引起本币贬值、外币升值；反之，国际收支顺差则引起本币升值，外币贬值。我国自1994年来，国际收支始终保持经常项目和资本项目双顺差，从这一因素来看人民币具有升值压力。 2.国民收入 国民收入的变动对汇率的影响取决于国民收入变动的原因。如果国民收入是因增加商品供给而提高，则在一个较长时间内该国货币的购买力得以加强，外汇汇率就会下跌；如果国民收入是因为扩大政府开支或扩大总需求而提高，在供给不变的情况下，超额的需求必然要通过扩大进口来满足，这就使得外汇需求增加，外汇汇率上涨。我国近几年经济增长率始终保持在7%～8%,国民收入增长较快，但增长的原因既有商品供给的因素又有扩大内需的因素，因此短期内国民收入对人民币汇率的影响是不确定的。 3.通货膨胀率的高低 通货膨胀使一国的货币在国内购买力下降，货币对内贬值，在其它条件不变的情况下，货币对内贬值一般会引起出口的减少和进口的增加，这些变化通过影响外汇市场上的供求关系和该国货币在国际上的信用地位，导致汇价下跌。我国自1997年经济软着陆后，在大多数年份里，通货紧缩成为宏观经济的主要问题，因此，通货紧缩使人民币具有升值压力。 4.利率 利率下降，国内资本流出；利率上升，国外资本流入。这种由两地利差引起的套利活动是国际资金流动的一种主要方式。资本流动将引起外汇市场供求变化，从而对汇率产生影响。在通常情况下，一国利率提高、信用紧缩，将导致该国货币升值；反之，则引起货币的贬值。2002年1