2011年01月XX市XX茶城商业综合体项目规划设计方案课件.pptVIP

商业综合体-MALL的解读 ——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 800-1500US$ 1500-4000US$ 4000-8000US$ 8000-20000US$ 传统商业发展 消费者价格敏感 综合业种的业态 多选择，自由购物空间 综合性商业形式 体验式的购物需求 转型商业形式 个性消费 人 均 G D P 2009年XX市人均GDP已接近4000美元，商业形态出现飞跃，多样化、规模化的娱乐+购物的现代商业已呈现萌芽，如大型百货、综合超市、专卖店、精品店等。按目前GDP发展水平，展望未来，超越传统商业范畴的广义商业形态出现，大型购物中心、SHOPPING MALL、商业地产、物流等综合型商业形态将出现。 商业综合体-MALL的解读 MALL 的特征 一个城市的MALL定位与其城市的定位有关。 中国目前的MALL一般面积在5—20万平方米之间， 多数在10万平方米左右，将来会出现30—60万平方 米的大型MALL。 但凡MALL，必须满足现代消费潮流，在适宜的人 工环境中，全天候地集“吃喝—玩乐—购物”全方位、多功能为一体。 每个MALL都有1—2个核心店，这些核心店一般是 大型百货商场或大型超市。 每个MALL都有其吸引顾客的亮点——“体验点”。 港龙国际茶城——苏州 以茶为主体验点的MALL 项目占地约1.8万平米，总建筑面积达8万平米。强势打造苏州集“体验式”与“一站式”购物于一体的茶叶博览基地。集批发零售、交易展示、文化娱乐、内外贸易、电子商务于一体，打造华东区最大、唯一综合性茶叶茶艺博览城。 商业综合体-MALL的解读 XX茶城项目总体定位 建设规模：总用地面积约18公顷，总建筑面积30-35万平方米。 项目定位：以茶叶营销及相关延伸产业为主要业态，集餐饮、商业、商住、商务、文化、休闲、娱乐等为一体的商业综合体——MALL。 主特色点：茶产品展示营销、特色茶餐饮、茶文化传播。 主力店面：XX茶城、大型超市、品牌茶专营店。 总体构想：依据XX及周边地区茶叶市场容量，突出茶文化特色，合理确定茶城规模，拓展文化、休闲、娱乐、餐饮、商务与商住等物业功能，塑造XX河东新区核心地段商业综合体。 项目总体定位 3、微观操作 3.1、现状分析与项目定位 3.2、总体构想与功能设定 3.3、开发时序与风险应对 现状分析与项目定位 XX茶城现状为二层坡顶建筑，总用地面积270亩（18公顷）现状用地90亩（6公顷），总建筑面积约2.5万平方米，以茶叶及茶具销售，茶文化交流、特色餐饮与仓储为主体。 现状分析与项目定位 SWOT分析-总体来说，XX市的经济发展还有很大的空间，各类型的物业市场相对来说发展滞后。在房地产开发时可以充分借鉴先行者们的经验和教训 现状分析与项目定位 研究范围确定前提：本项目商业初步发展定位 业态构成 1.XX茶城 茶产业经营，各类以茶为特色的餐饮，休闲娱乐，茶文化传播，物流、仓储等。 占总规模的1/3 2.一站式商业中心 大型超市、主题购物等。 占总规模的1/6 2.商住、商务空间 相关商务办公，酒店式公寓，便捷酒店等。 占总规模的1/2 在总规模中60%以上的内容与茶产业相关联。 总体构思与功能设定 地域文化拓展 茶文化拓展-主题广场 依托-XX茶城 服务门类拓展 总体构想与功能设定 商业模式： 全：以XX茶城为依托，拓展文化、休闲、娱乐、餐饮、会展与商住等物业功能，塑造XX河东新区核心地段以茶叶营销为特色的商业综合体。 大：为复合业态大型商业，茶城，一站式购物中心、商住空间相辅相成，共同抵御风险。 特色鲜明：突出茶文化特色，融合地域文化特征，实现特色商业拓展。 突出茶文化特色，实现以茶为主题的“一站式娱乐+购物”的新模式。 主体验点： 独一无二的区域与商业优势 XX茶文化传播的产业基地 总体构想与功能设定 开放式休闲娱乐购物模式，突出户外互动，打造惬意宜购氛围。 次体验点： 集商业、文化、休闲、娱乐、餐饮、会展与商住等为一体商业综合体，实现全方位体验。 总体构想与功能设定 大型超市：适应现代商业发展趋势，适时实现商业拓展，提升整体抵抗市场风险能力。 主力店面： XX茶城：依托当前茶产业 优势，巩固市场覆盖力。 总体构想与功能设定 品牌茶专营店：凝练市场与地域文化特色，提升企业品牌形象。 开发时序与风险应对 地标型物业——与政府的共识 平衡开发成本——保障茶产业健康发展 区域规划提升——近期、中期、远期控制 开发时序与风险应对 固本：以XX茶城为依托，保持市场优势。 开发时序： 拓展：适应新型商业发展趋势而商业拓展。 综