伟业顾问天津泰达城专题研究报告课件.ppt

1991年： 服务式公寓出现于南京路 1998年： 第二家服务式公寓出现于五大道 2003年： 小户型公寓出现 位于南开及河西区 2004年： 小户型公寓集中于南开区上市 2005年： 为提升项目品质认知，小户型公寓和酒店式服务公寓被广泛定义成为酒店式公寓，此概念被泛化 2007年： 产权式酒店面世； 众多同类型产品出现于市内各区 国际大厦 奥林匹克大厦 空中供给 独立时代 摩登天空 都市坐标 精英汇 焕日线 非常公馆 SOMO 时代奥城 诚基中心 橙＠house 世纪泰达商务酒店 别馆公寓 本案 塞纳国际 弘泽国际 金茂现场 龙悦.海上国际 QQ堂 公寓类产品类型逐渐增多并开始从城市中心区向环城四区发展 后现代城 中央恋城 中城豪苑 产品市场沿革 市场沿革 市场分析 综合分析 市场供应 市场需求 对比因素 项目名称 地理位置 区域环境 建筑形式 配套标准 服务标准 目标客群范围 市场认可度 服务式公寓 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 无 无 小户型公寓 ★ ☆ ★ ☆ ☆ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 酒店式公寓 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 产权式酒店 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 产品类比分析——产品基调确立 服务式公寓需开发商持有经营，本专题不作重点研究 产权式酒店须承诺相应回报率，且要求开发商与酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作关系 针对酒店式公寓，本专题将现实意义下的酒店式公寓和小户型公寓作为主要研究对象 市场分析——可售供应 本专题下“酒店式公寓”的概念所指为酒店式公寓与小户型公寓区别明显 从品质上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓 从服务上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓 从售价上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓 从物业费上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓 从产品形式上讲，酒店式服务公寓相似于小户型公寓 项目定位 项目名称 区域 开盘时间 售价（元/㎡） 在售面积 销售率 装修标准（元/㎡） 物管公司 物业费用（元/平米/月） 产权年限 酒店式服务公寓 时代奥城 南开区 2005-12 10000 7.5万 95% 1500 戴德梁行 5 50 小户型公寓 诚基中心 和平区 2005-9 10000 20万 80% 无 深圳长城物业 2 70 非常公馆 河东区 2005-5 8000 2.5万 87% 800 国康物业 2 70 精英汇 河东区 2005-10 6300 1.9万 80% 800 未定 2 70 金茂现场 和平区 2006-9 9000 4.5万 60% 无 高力国际 2 50 焕日线 河东区 2005-5 6900 2.96万 98% 800 謦佳物业 2 70 市场分析——可售供应 目前市场可售体量不大，大部分处于尾盘销售情况，且供应集中在市内 小户型产品可兼顾商业和住宅性质用地，商业用地产品价格与住宅用地产品价格差异不明显 酒店式服务公寓就业态的特点，其销售价格、物业费用均高于区域内同期住宅产品 价格方面，在天津住宅整体市场很难突破10000元/平米的现状下，小户型产品已成功实现。 市场分析——可售供应 可售小户型产品均为一梯多户，居住舒适度较低 可售产品中，大部分提供精装修，且精装标准不高，主要为提高产品附加值及实现快速入住 酒店式服务公寓户型大于小户型公寓，明显更强调舒适性 可售产品以零居为主要户型，并兼顾少量小跃层。 项目 定位 项目名称 区域 主力户型 零居面积 比例 一居面积 比例 二居面积 比例 三居面积 比例 跃层面积 比例 平层形式 装修标准 （元/㎡） 酒店式服务公寓 时代奥城 南开区 80-140 —— —— 80 30% 80、100、120 30% 140-160 40% —— —— 4梯20户 1000 小户型公寓 诚基中心 和平区 50-60 50-60 90% —— —— —— —— —— —— 100 10% 16梯62户 无 非常公馆 河东区 50-61 50-78 100% —— —— —— —— —— —— —— —— 5梯20户 800 精英汇 河东区 80 80、105 80：96%，105：4% —— —— —— —— —— —— —— —— 3梯31户 800 金茂现场 和平区 50-60、90 50-60 40% —— —— 90 40% 126 20% —— —— 8梯19户 无 焕日线 河东区 34-80 34-80 90% —— —— —— —— —— —— 100-122 10% 3梯26户 800 项目名称 付款方式 生活费用 首付比