2011年5月苏州亿城胥口镇储备用地定位报告课件.pptVIP

现代简约 项目规划经济指标分析 地块 内容： 地块经济指标： 1、土地面积：72462.3㎡ 2、容积率： ≤1.6 3、建筑密度：25% 4、总建筑面积：115939.68㎡ 项目规划产品类型建议 产品类型 体量 容积率 用地面积 多层 65175.96 1.5 43450.64 高层 44824.04 2.0 22412.02 花园洋房 5939.68 0.9 6599.64 小计 115939.68 1.6 72462.3 建议规划部分18~24层的高层，将容积率堆至高层部分，多做多层，将花园洋房做在快速干道孙武路旁，多点退台、露台、入户花园等，增强项目品质感。 xx观点： 在楼市低迷时期，受整体市场的影响，在消费者市场预期较低的情况下，大部分开发商都举步维艰，一筹莫展，项目资金链压力受到严峻的挑战，可见“天时”对一个楼盘的成功与否起着非常关键的作用。 政策解析 2010.1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 1月“国11条” 4月“国十条” 9.29新政 1月国八条 第一轮调控 二套房比例上调至不低于40% 第二轮调控 建立考核问责制； 90㎡以上首付款30%； 二套房，首付款不低于50%，贷款利率1.1倍基准利率； 可暂停发放第三套及以上贷款。 第三轮调控 严格执行问责制； 首付款比例上调至30%； 禁止用消费性贷款购房； 税费政策调整； 第四轮调控 二套房首付款比例上调至60%； 房产交易税全额征收； 要求各地政府既定时间内公示房价调控目标； 全国范围内限购； 土地供应不得低于前两年供应总量的平均值。 楼市调控由适度调整转型措辞严厉的行政干预，短期内，国家平抑房价的决心和力度由此可见一斑。 2009年的火爆过后，房地产市场正在面临新一轮的政策调整期——是突变也是必然！ 历史证明，在经历一个房地产市场的火爆之后，国家必定会对房地产市场进行一轮政策的调控，2003、2008年我们经历过，现在轮到了2011…… 从国家2010年四月出台的调控政策看，政府初期调控目标并未完全达到。市场成交回暖导致9月底中央政府加码，这一系列的严厉政策短期内仍以遏制房价为主，调控的逻辑依然是“促供给、抑需求”。 　　根据颂唐机构对长三角多个楼盘的监测结果，在新政颁布后，各个案场不同程度的出现了下滑，客户来访量明显下降，投资性楼盘认购客户有近30%提出退房意向，此次调控见效迅速。 宏观大势 宏观大势 国五条 《红火景象下的楼市之忧》 新国五条后，各地限购频发 ——市场调整期已经开始。 08年的调整，销售量大幅下降，全国中心城市与导入型城市尤为明显; 2008年商品房销售面积同比下降19.7%，销售大幅下降，住房制度改革以来，商品房销售面积逐年连续增长，2008年商品房销售量大幅减少是住房制度改革以来首次，成为2008年房地产市场“调整”最明显的标志。 面对每一次的楼市调整，全国的中心城市与导入型结构城市受到的影响最为明显; 国八条 新国八条，“史上最严”政策出炉 ——市场调整加剧进行中。 地方版限购令一路“攻城拔寨”，不到1个月时间覆盖华北、东北、西南、华东、华南等地。 江苏调控细则——明码标价 江苏省近日出台商品房销售明码标价的实施细则，目前该项“更为严厉”的调控地方政策除了标明总价、单价外，商品房经营者还应当明确标示楼盘土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率；楼盘的建筑结构、装修状况等。 江苏调控细则——2011年江苏建成保障性住房45万套 今年（2011年）是“十二五”开局之年，也是大规模实施保障性安居工程的第一年。根据中央统一部署，江苏省决定今年将建设各类保障性住房45万套。由于保障性住房建设任务重，资金投入量大，社会关注度高；为保民生价格相对于商品房有较大优势，所以对于商品房市场冲击较大。 政府政策抑市，但政府不会全面打掉房地产市场 宏观经济——2010年GDP增幅保持在8%左右 国务院总理温家宝3月5日在十一届全国人大三次会议上作政府工作报告时表示，2010年GDP增速要保持在8%左右 。从房地产市场对GDP的贡献来看，政府还离不开房地产市场。 房地产市场——保稳定是根本 国务院总理温家宝在十一届全国人大三次会议上作政府工作报告时说，要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。 xx观点： 政策效应往往具有滞后效应，为快速取得市场成效，政府政策出台较以往会力度更大，但是基于目前整体宏观经济局面(外贸复苏仍存压力、实体经济