02章城规划与城开发建设20110228.ppt

第二章 城市规划与城市开发建设 二、城市规划的含义与特点 《城市规划基本术语标准》GB(50280-98)将城市规划定义为:对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。 《在《城市规划编制办法》(2006年4月1日施行)中则进一步强调城市规划是政府调控城市空间资源、指导城乡发展与建设,维护社会公平、保障公共安全和公众利益的重要公共政策之一。 第二节 城市规划与城市开发 一、城市开发的概念 二、城市开发的城市规划干预 一、城市开发的概念 城市开发主体不同可以分为公共开发和非公共开发两种基本类型。两者之间在行为准则上存在着本质差别,前者以社会利益为出发点,涉及城市建成环境的公共领域;后者以个体营利为目的,如出售或出租不动产而获得利润,属商业性开发(如果开发者是业主本身,并且以自用为目的,也属于非商业性开发)。 城市开发因环境基础条件不同,分新开发和再开发两种基本类型。新开发是将土地从非城市用途转化为城市用途的开发过程。再开发是城市建设环境的物质更替过程。 根据城市开发客体不同,可以分为土地开发和物业开发两种类型。 土地开发包括道路和市政设施建设、场地平整和清理,俗称“生地”变“熟地”。 无论是新开发还是再开发,如果涉及到大规模的成片开发，往往是首先进行土地开发,然后进行分片物业开发。 建筑物的经济寿命是城市开发的时间经济特征中一个重要概念,它涉及建筑物、地块和房地产价值之间的关系。建筑物一旦落成,决定了既定用途下的房地产价值,表现为建筑物的售价或租金收入。 建筑物的经济寿命和物质寿命是两个不同的概念。建筑物的经济寿命的终结并不意味着建筑物在物质上已经“报废”,而是地块具有较现状用途更为经济的潜在用途。 技术创新也会促进再开发时机的加快。 二、城市开发的城市规划干预 在建国后至改革开放以前的30年间,我国城市土地使用实行的是单一、无偿、无期限使用的行政划拨制。由此造成的城市土地产权模糊、土地资源浪费和土地收益流失问题极其严重。 1．外部效应的存在 在高度聚集的城市空间中,外部效应现象十分普遍,所造成的影响可能是局部的，也可能是整体性的。无论哪类影响都会因不动产开发活动周期长、难更改而产生长期负面效应。 这不仅违背了公共经济学中的公平准则，而且人为增加了社会成本。并且这些矛盾和利益关系是不能由市场本身得到调节的。当然，外部效应也可能是正面的，如因公共设施的改善带来周边地价的增值。 市场机制无法促使公共设施的开发。 城市的公共设施涉及到社会的整体利益和长远利益，但往往没有直接的经济效益。 城市公共设施的开发往往要求规模开发或相对完整的开发，而非公共部门无法胜任这些公共设施的开发。 土地资源的稀缺性与永续利用的特性,使地价昂贵成为许多城市面临的一个主要问题。这既影响到经济和社会的正常发展，还会导致财富分配悬殊的加剧。因此，无论是土地私有还是公有的国家，政府都选择了对土地市场进行直接和间接干预的管理方式。 还存在着行政划拨土地与商品化有偿土地的“双轨制”。这必然会带来土地流通中隐形市场的存在，干扰市场的运行规则。在完成土地使用制度“并轨”以前，对不同性质的土地进入市场必须由政府施以不同的控制。 影响土地和房产市场配置效率的因索还包括市场主体的行为方式。我国现代企业制度的建设还没有真正完成，房地产开发的盲目性仍然很突出。 为了克服市场的种种缺陷，促进城市发展和经济增长方式的转变，一定的公共干预是必不可少的。 （二）城市规划公共干预的方式 城市规划作为公共干预的一种方式，其特殊作用在于土地利用的物质型控制。 从对开发的控制和引导作用角度来看，规划的体系可分为两个层次： 城市土地是城市各项建设不可缺少的资源,城市规划的核心内容之一就是对城市土地资源的优化配置。如建设用地的征用和争购、用地项目的审批管理、土地使用权的招标或拍卖等,这就从源头上掌控住了开发建设活动的走向,城市规划也因此被称为城市建设的“龙头”。 总之,城市是一个多元利益交错的空间,政府如果放弃对这个空间的有效控制、法律监督和对发展框架的主导,则势必导致城市开发失序。 第三节 城市规划与城市经营 一、城市经营的概念 二、城市规划与城市经营的关系 一、城市经营的概念 “经营”一词源于经济学，是市场经济的重要范畴。经营的目的是以尽可能少的资本投入,调动起更多的社会资源,经过一定的创新活动,使之增值并实现增值。一般适用于经济领域，更多的是商业领域。 所谓城市经营，就是充分运用市场经济手段，对城市所有资产进行集聚、重组、运营，从中获取收益，谋求城市的自我积累和自我发展。城市经营的概念和内涵十分丰富，但核心是城市政府对城市资源的市场化运作。 在市场经济条件下，城市是政府可经营的最大的国有资产，因此在政府的宏