2015绿城集团生活服务配套设施之社区.pdf

GREENTOWN 生活服务配套设施 之社区商业研究 COMMUNITYBUSINESSRESEARCH 前 言 2015年，绿城确立了向 “理想生活综合服务商”转型的战略目标, 实 现绿城营造由 “造房子”向“造生活”的转变。基于这样的背景，绿城集 团产品中心研发部对服务体系的“硬件”——生活服务配套设施展开系统 研究， 《社区商业研究》是其中的一项成果，围绕社区商业在经营层面的 内在逻辑规律及策略方法展开研究，为社区商业实践提供理论借鉴和方法 工具，探索高品质的生活服务体系在商业模式下的可持续发展之道。 《社区商业研究》共分为三部分。第一部分为“社区商业的概述”， 以中华人民共和国商务部颁布的《社区商业设施设置与功能要求》 （SB/T10455-2008）为蓝本，结合居住区规划中的相关规范，对其进行以 定性为主、定量为辅的研究。第二部分为 “社区商业的基本经营模式”， 侧重介绍社区商业在前期面临的关于经营体系搭建的策略方法。第三部分 为“社区商业的经营指引”，意在提供不同类型社区商业的经营方法指引。 本文由绿城集团产品中心研发部组织编写并负责具体解释。 主要编写人：孟书君 目录 1社区商业的概述1 1.1社区商业的概念1 1.1.1 社区商业的定义1 1.1.2 社区商业的特征2 1.1.3 社区商业的作用3 1.2 社区商业的分级3 1.2.1 社区商业的分级3 1.2.2 社区商业的分级与对应的居住区规划分级4 1.2.3 社区商业的分级与对应的服务商圈范围及其商业规模6 1.2.4 社区商业的分级与对应的功能及业态7 1.3 社区商业招商运营的意义与作用8 1.3.1 “统一招商管理”有助于让招商目标与消费者需求保持一致，同时 可以加强商业品牌的审核与管理8 1.3.2 “统一营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益8 1.3.3 “统一服务管理”有助于经营者间的协调和合作8 1.3.4 “统一物业管理”有助于建筑空间的维护和保养9 2 社区商业的基本经营模式10 2.1 经营模式的选择10 2.1.1经营模式10 2.1.2 商业运营中的各方核心收益及其相互关系14 2.2 招商策略介绍15 2.2.1招商的基本原则15 2.2.2主力店招商为主的招商策略16 2.2.3招商条件的设置18 2.3 运营管理介绍20 2.3.1运营管理的作用20 2.3.2运营管理的核心目标20 2.3.3运营管理的重点工作20 2.3.4运营管理的模式21 3.社区商业的经营指引25 3.1中心级社区商业的经营指引25 3.1.1经营思路25 3.1.2招商业态规划27 3.2居住区级社区商业的经营指引35 3.2.1经营思路35 3.2.2招商业态规划37 3.3邻里级社区商业的经营指引42 3.3.1经营思路42 3.3.2招商业态规划44 附件一：各级社区商业对照表47 附件二：社区商业的业态分类表49 附件三：社区商业中主要业态的物业条件54 社区商业研究 1社区商业的概述 1.1社区商业的概念 1.1.1 社区商业的定义 以特定居住区的居民为主要服务对象，以便民、利民和满足居民生活 消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。1 1 SB/T10455-2008，社区商业设施设置与功能要求[S]. 中华人民共和国商务部，2008. a.关于社区 社区的含义是指聚集在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体。社区是 社会学的一个基本概念，社区理论曾一度被确定为社会学的基石。最先提出这个概念 的是德国的社会学家滕尼斯，他在1887年出版的 《社区与社会》一书中，第一次对社 区这个概念进行了明确的表述。学术界认为滕尼斯的社区，应是前工业化时代的社区， 即原发社区。 后工业化社会引起的城市化，带来现代意义上的城市社区：现代社区已不同于传 统社区，它是由社会劳动分工和契约联系起来的、缺乏感情和关系疏远的，而且是由 目的不同、价值取向存在差异的异质人口组成的。现代社区成员的责任感、投入感和 归属感都比较差，社区组织的凝聚力也不强。 学术界认为目前存在着三