不动产估价4不动产估价原则讲解.pptxVIP

第四章 不动产估价原则 第一节 概述 第二节 工作原则 第三节 经济原则 第一节 概述 台湾的不动产估价原则 美国的不动产估价原则 中国的不动产估价原则 总之，一、要求从业人员遵守的行为规范；二、从业人员应该遵循的体现不动产价值形成和运动的经济规律。 第二节 工作原则 一、独立性原则 估价机构在不动产估价过程中摆脱不动产利益主体的影响，站在第三方的立场独立开展估价业务； 二、公平性原则 估价人员严格遵守执业道德规范，尊重客观事实，以公平、公正、严肃、认真的态度对待估价工作。 三、可行性原则 （一）是否超越了自己的业务能力或公司的业务范围； （二）制定科学可行的估价方案 （三）采用科学的方法和手段 （四）如期完成估价工作的可能性 四、科学性原则 (1)估价工作的系统性(2)估价方法的严谨性 (3)估价结果的可靠性(4)估价人员的专业性 五、合法性原则 不动产产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 1.估价对象产权合法：应以房地产权属证书和有关证件为依据。 2.估价对象使用合法：应以城市规划、土地用途管制等为依据。 3.估价对象处分合法：应以法律、法规等允许的处分方式为依据。 4.估价对象价格合法：评估出的价格应符合国家的价格法和政策。 5.估价人员行为合法：估价人员在估价过程中所有行为应遵纪守法。 问题：王先生有一宗房地产因出售需要估价，估价师首先查看了产权证件，其中《房屋所有权证》记载：“用途：居住；建筑面积：一层62.41m2、二层61.23m2、三层50.75m2。”估价师现场查勘的结果是：“二、三层为居住用途，且建筑面积与《房屋所有权证》记载一致；但一层改为商业门面，且自行扩建后，建筑面积为98.66m2。” 试问： ①一层以何种使用性质进行估价？为什么？ ②一层的建筑面积应该何种计算？为什么？ 六、整体性原则 （1）从整体上把握估价对象 （2）从整体上把握估价过程 （3）从整体式把握估价方法 第三节 经济原则 一、预期原则 对未来收益的期望值或预期值 非理性预期：放大效应，价格膨胀 理性预期：信息充分分析 预期原则的应用：还原法、假设开发法 二、最高最佳使用原则 最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。 最高最佳使用的涵义： 1.最佳用途。 2.最佳规模。 3.最佳协调度。 3. 确定最高最佳使用的3个经济学原 （1）收益递增递减原理：投入产出关系； 依据收益递增递减原理可以帮助确定房地产项目的集约度和最佳规模。 （2）均衡原理：内部构成要素是否均衡； ①过时、破旧、容积率低会导致地段较好的房地价格降低。 ②坐落位置较差的土地会导致建筑设计、施工和设备均佳的房地价格降低。 （3）适合原理：不动产与外部环境好似否保持协调。 适合原理是以房地产与外部环境是否协调，来判断是否为最高最佳使用。 根据土地所处位置的条件和环境，来确定最适合的房地产开发项目。 依据收益递增递减原理、均衡原理和适合原理，即当房地产与外部环境最为协调，同时内部构成要素最为适当的组合时，便达到了最高最佳使用。 三、替代原则 同一供求范围的房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 同一供求范围：价格会相互影响的房地产所处的区域范围。 类似房地产：同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面相同或相近的房地产。 该原则是市场比较法的基础。 四、供求原则 1、不动产价格主要受需求影响 2、不同类型的不动产价格受需求的影响程度也不同 3、不动产价格主要受同一供需圈的同类不动产供求决定 五、外部性原则 外部性的意指，不动产所处的自然环境、社会环境、经济环境等因素对不动产的价格的影响，而非其对第三方福利的影响。 六、估价时点原则 估价时点原则要求不动产估价结果应是估价对象在估价时的客观合理价格。同一不动产的价格随时间的变动而变动。 第一，决定和影响不动产价格的因素不断变化； 第二，不动产交易是权益的转移，法律、法规和契约等都有时效性； 第三，估价的需要不同，涉及不动产过去、现在或将来的价值。 估价时点的5种情形 1.估价时点为过去，估价对象为过去状态-----纠纷类复核估价 2.估价时点为现在，估价对象为过去状态-----损害类损失估价 3.估价时点为现在，估价对象为现在状态-----现时类市值评估 4.估价时点为现在，估价对象为未来状态-----期房类估价 5.估价时点为未来，估价对象为未来状态-----预测类估价 问题讨论 丁某于1997年购置了一套三室二厅的商品住宅，1998年改作餐饮营业用房，并办理了一切相关手续。2005年2月丁某为转让房地产而要求评估其现时价值。因当地无