深圳现代国际写字楼项目销售策划总结汇报5oiscec5.ppt

* 中心区竞争格局 在售写字楼统计 项目名称 推出时间 可售面积 （㎡） 销售率 实现均价 （元/㎡） 现代国际 2006.12 4.6万 35% 平层：22626 6.6米：31791 新世界 2005.11 7.9万 53.75% 24000 大中华 2005.12 10.2万 66.59% 28000 荣超经贸中心 2006．6 8.2万 87.94% 19000 财富大厦 2006.11 7.4万 20.23% 23000 项目的高调面市将中心区写字楼的整体价格水平提升了近30%，直接促进了其他竞争项目的销售。 * 竞争环境 未来两年将入市项目统计 项目名称 市场定位 建筑形态 推出时间 租售模式 竞争面积 星河发展中心 高端 大开间 2007年底 租售 3万㎡ 荣超江胜大厦 高端 大开间 2007年9月 租售 6万㎡ 时代广场二期 高端 大开间 2007年底 销售 3万㎡ 卓越世纪城 高端 大开间 2008年底 销售 20万㎡ 港中旅项目 高端 大开间 2008年中 租赁 5万㎡ 嘉里项目 高端 大开间 2008年底 租赁 8万㎡ 高交会馆地块 高端 大开间 2009年 租赁 30万㎡ 储备大厦 中高端 大开间 2008年底 销售 7万㎡ 2007上半年中心区写字楼没有新增供应，处于明显的存量消化阶段，下半年将有三个项目集中推出。 * 项目名称 实现均价 折扣 近期动态 财富大厦 23000 一次性：94折 按揭：97折 额外：98折 （开盘96折） 11月15日推出楼层为13－40层，成交3个楼层，其中两层抵混凝土公司，销售率约20%。 3月份准备正式公开发售，预期价格25000 国际交易广场 28000 一次性：96折 按揭：98折 拿到预售证楼层的销售近8成，目前暂不推盘，3月份入伙推26层以上，产权细分，预期价格30000左右 新世界中心 24000 一次性：98折 按揭：99折 25层散卖，价格27000 27-29整层销控，价格29000 荣超经贸 19000 一次性：95折 按揭：98折 2007年2月6日成交44和45两个整层，成交价28000，销售已基本结束 近期动态 * 以下为所调查竞争楼盘部分楼层价格同本项目的对比 楼层 现代国际 财富大厦 国际交易广场 荣超经贸 新世界中心 14F 25974 22912 —— —— —— 23F 35796 25361 —— —— —— 27F 36517 26000 31000 —— 27500 32F 37720 26795 —— —— —— 45F —— —— —— 28000 —— 价格对比 数据采集时间：2007.2.5 * 项目的高调入市带动了中心区整体价格水平的不断攀升，促进竞争项目销售的同时进一步凸显了目前中心区项目的稀缺性，区域价值得以迅速提升，形成目前的“竞合”格局 ； 受投资及投机市场的推动，近两年中心区写字楼的升值幅度近50%，但租金上涨仅10%左右，长期投资价值远低于短期投资获益，存在一定的抛压风险，短期内持有物业的收益率并不高。 2007上半年深圳中心区没有新的竞争项目推出，同时在售项目的中低楼层销售已基本结束，项目的平层单位具有一定的稀缺性，可以从价格及销控两方面控制其进度； 后续的竞争项目将集中在2007年底推出，近50万平方米的租赁物业将分留大量的实力客户，因此项目的最佳销售时机为楼盘封顶至2007年底。 项目的竞争策略 * 强销及持销阶段工作开展 * 受人民币快速升值预期的影响，大量外资通过各种渠道进入中国的资本及房地产市场； 目前中国股市处在一个重要的十字路口，大量的资金需要寻找更好的出路； 作为写字楼的销售来讲，春节后的2-4月份为传统的销售淡季； 快速上涨的房价必然带来一系列的宏观调控措施，投资市场的未来走向不明朗； 6.6米楼层的销售将是本阶段营销工作的中心。 阶段目标 背景 * 阶段目标 “6.6米楼层的重点突破” * 阶段策略 “渠道制胜 点式突破” 渠道制胜：大众营销渠道收缩，实效营销占据主导地位； 点式突破：针对6.6米楼层目标客户的特性，实现重点突破。 * 强销阶段（2007.2—2007.4） 销售阶段 强销阶段 宣传策略 突出项目核心卖点——6.6米的空间价值； 点对点的实效营销为主，大众营销为辅； 物业形象及品质的强化； 活动营销 专业财经论坛（3月） 封顶暨开盘活动（4月） 现代国际空间设计创意大赛（5月） 实现目标 6.6米稀缺空间价值的重点强化，扩大其行业及社会影响力； 项目品牌及形象的进一步升华，以此强化对自用客户的吸引力； 实效营销占据主导地位，提高项目推广的目的性； 完成写字楼可售面积的20%。 阶段计划 * 持销阶段（2007.5-2006.7