资金需求计划的方案.pdf

云南省城乡建设投资有限公司 投资资金需求使用计划编制方案 一、 实现目标：掌握项目各阶段资金需求，资金投放切合投资进度 提高资金使用效率，资金效用最大化。 二、 参与部门：投融资部、工程管理部、合约成本部、财务管理部。 三、 2012 年度保障房项目资金投放情况分析 （一）2012 年项目概况及投资完成情况 2012 年云南省公共租赁住房省级统贷建设项目（简称公共租赁住 房项目）涉及全省8 个地州34 项目，总投资为186.68 亿元，其中： 项目资本金为66.68 亿元，银团贷款金额为120 亿元。截止2013 年 12 月31 日投资完成额为115.52 亿元，完成比例为61.88%。 1.计划投资额与实际完成投资对比 2. 计划投资额与贷款需求对比 3.各月实际支付资金与贷款发放情况对比 四、存在问题 通过对2012 年度保障房建设项目近半年资金投资与实际投资进 度等情况的分析，现公司资金投资存在如下问题：  项目投资进度计划与项目资金需求计划相脱离；  项目资金需求计划与实际资金需求不相符；  贷款资金发放不能满足投资进度的资金需求；  贷款资金支付未按投资进度 （投资额）区别办理两级支付； 五、 实施方案 （一）思路：在充分了解房地产项目投资业务流程的基础上，结合项 目资金需求总量，分阶段细化资金需求。 （二）保障房建设阶段划分：保障房建设属于房地产产开发的特殊形 似，是指从决策阶段开始到后期的销售阶段结束的全过程，可分为决 策阶段、设计阶段、建设阶段、市场营销阶段。围绕开发过程中资金 的需求及资金流运动的特点将保障房建设分为土地竞投阶段、规划设 计阶段、基础施工阶段、主体建设阶段、竣工验收阶段。 （三）保障房建设资金构成要素： 保障房建设项目资金构成通常有开发成本、开发费用、销售收入 及各项税费。 1.开发成本 1）土地费用 土地费用通常占总成本费用的30%--50%。 2）前期工程费用 包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地 质、勘察、测绘、环境评估、“三通一平 “等费用支出。其中，项目 可研费可按建筑工程费的 0.2%-1%计算，规划设计费按建安费的 3% 左右计算，地勘测绘费按建筑工程费的0.5%左右计算。 3）基础设施建设费 指建筑物2 米以外、规划红线以内各种管 线和道路工程费，包括供电、水、气，电信、绿化、道路、排污、路 灯等工程费用。 4）建安工程费 包括建筑安装工程费、建设工程许可证执照费、 临时占路执照费、临时用地和临时建设工程费等。 5）公共配套设施费用 指小区内为居民服务的不能有偿转让的各 种非营利性的公共配套设施，如托儿所、学校、变电房、公厕、自行 车车库、垃圾站等。 6）开发期间税费 包括土地使用税、城市配套设施建设费、供电 增容费、绿地建设费等。 7）不可预见费 一般为1-6 项的3%-5%。 8）其他费用 2. 开发费用 1）管理费用 一般占开发成本的3%左右。 2）财务费用 3）销售费用 可按销售收入的4%-6%进行计算。 3. 销售收入 4. 各项税费 指开发企业负担的，与投资项目有关的各种税金及 地方政府或有关部门征收的各项费用。 （四）各阶段资金需求情况 保障房建设项目资金需求在项目决策阶段，由投融资部门根据项 目的特性，已有总的资金需求计划，项目实施时还需对资金总需求进 行分解并编制相应的计划，各阶段的资金需求如下表： 资金需求 土地竟投阶段 规划设计与场地准备阶段 基础施工阶段 主体工程阶段 竣工验收阶段 土地费用 ▲ 规划设计费 ▲ 三通一平费用 ▲ 工程预付款 ▲ 工程进度款 ▲ ▲ ▲ 竣工结算价款