资产评估第2节.ppt

资产评估 21世纪高职高专会计类 专业课程改革规划教材 资产评估案例引入 一、估价对象常熟市×××教育度假中心位于风光秀美、波光粼粼的常熟昆承湖畔，占地4oo余亩，距苏州市区29km，离元锡市中心48km，距常熟虞山国家风景区15 km，风景点连片，交通十分便利。该中心由上海市总工会承办，是一个集疗养、休养、度假、教育、培训、会务、旅游、娱乐、购物为一体的综合型场所，也是上海广大职工和市民及邻近省市职工休养度假的重要基地。　　 度假村规模大，标准高，文化设施齐全，100余幢伫立在波光湖色中的欧美式小别墅与酒店主楼，每天可同时接待3000人住宿、度假。文化娱乐中心、健身康乐中心、水上活动中心项目众多，令您留连忘返。集娱乐、竞技为一体的赛车及赛艇、摩托艇俱乐部中，有目前华东地区最大的卡丁车赛场。 本次评估对象为常熟市×××教育度假中心所属的文化娱乐中心（酒店主楼），该中心委托专业酒店管理公司管理，是按国际三星级酒店标准设计建造的，建筑总面积达13 561平方米，各项设施服务堪称上乘。其中主楼共6层，底楼为快餐厅，2楼风味大餐厅及各间专业宴会厅，3至6层为标准房、套房、豪华套房共108间，312座的豪华多功能影视厅及各类小型会议室，能满足各类商务洽谈、学术讲座及正规演出的需要；并且设有桑拿、棋牌室、弹子房和迪斯科舞厅等高档娱乐项目。文化娱乐中心的商务中心、美容美发厅、商场、停车场及则小时送餐等多种服务项目均采用先进的专业系统管理。 配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报答等设施。电话交换机、锅炉、配电、供暖等均为进口设备。酒店大堂高9m，标准层每层高为4m，中庭2部三菱电梯可直达6层。酒店于1997年建造及装修，1998年下半年开业。整幢房屋整体为钢混结构，总建筑面积13561平方米，整个度假中心占地61 706.70平方米，为批租土地，使用年限（1996-12-18~2046-12-17）。 其中该文化娱乐中心（酒店主楼）占地约23亩，现浇钢筋混凝土柱、梁，门厅用进口大理石包柱，无框的弹簧玻璃门，地坪及墙面铺贴进口大理石，2层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软、硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。3闭6层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装演。 二、估价目的 房地产抵押价值评估 学习目标 1.掌握市场法的基本涵义与基本前提；掌握市场法运用的基本步骤；理解市场法中可比因素及其内在要求；掌握市场法中的直接比较法和类比调整法中的具体方法，如现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法、成本市价法、市场售价类比法和市盈率乘（倍）数法等的运用及其适用条件和使用要求。 2.掌握收益法的基本涵义和基本前提；理解收益法的实施步骤；掌握收益法中收益额、折现率和收益期限三基本参数的内涵、实质和估测方法；掌握收益法中各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求。 第2章 资产评估的基本方法 第1节 市场法 第2节 收益法 第3节 成本法 第4节 评估方法的选择 一、市场法的基本含义 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。 二、市场法的基本前提 通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：其一是要有一个活跃的公开市场；其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 资产及其交易的可比性是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。 三、市场法的基本程序及有关指标 四、市场法中的具体评估方法 ▲市场法实际上是指在一种评估思路下的若干具体评估方法的集合。 第2节　 收益法 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 例：已知本金10000元，利率10%，由本金×利率＝收益；而收益法是反过来，已知某一项资产一年赚1000元，利率是10%，由收益÷利率＝本金，计算出多大的资产量在10%的利率下能赚1000元。现在的资产每年赚1000元，由1000元的收益，10%的利率可以算出资产价值相当于10000元。 收益法是依据资产未来预期收益经折现或本金化处理来估测资产价值的，它涉及三个基本要素： （1）被评估资产的预期收益； （2）折现率或资本化率； （3）被评估资产取得预期收益的持续时间。 采用收益法进行评估，其基本程序如下： （1）搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势，以及经营风险等； （2）分析测算被评估对象未来预期收益； （3）确定折现率或资本化率； （4）用折现率或资本化率将评