康怡丽苑二期投资分析报告（新）.doc

鸿晖地产·康怡丽苑二期可行性研究报告 PAGE 第 PAGE 1页 共 NUMPAGES 27页 单 位：佛山市南海鸿晖房地产开发有限公司 日 期：2007年1月10日 鸿晖·康怡丽苑可行性研究报告 报告总体概述（结论） 报告说明 本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用市场比较法。计算时点为2006年12月。 本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论作为开发和相关单位作决策参考，在实际开发中应按照实际情况作相应调整。 二、总体评价 平洲得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，城市定位为桂城商务休闲中心，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。周边优雅的环境，超前的规划设计、生态园林环境设计、开发单位雄厚的经济实力，以及“康怡花园、康怡丽苑二期“等，本项目具有良好的市场前景。 根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论： 本项目用地区位理想，有相当的发展潜力，适合开发大中型项目。 本项目开发住宅为主的项目有较好的市场前景。 本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。 三、技术经济指标 表1-2：主要技术经济指标 项 目 数 量 单位 总用地面积 　 43676.1 M2 总建筑面积 　 .6 M2 其中 1.住宅 95769.4 M2 2.商业 3782.7 M2 3.公建 3582.8 M2 4.架空层活动空间 2441.7 M2 　 4.半地下车位（不计容积率） 21568.0 M2 容积率 　整个项目1、2期 2.47 　 建筑密度 　 24.7 ％ 绿地率 　 35.0 ％ 总户数 　 821 户 居住人口 　 2874 人 停车数 半地下车库 500 辆 项目二期占地面积： 50亩 容积率: 2.47（整个项目1、2期） 建筑覆盖面积： .6 平方米 绿化率 35.0% 项目开发周期：3年 开发总成本：33077.98万元（销售费用、管理费用、营业税及附加未计入） 每平方米单位成本： 2601.6元/平方米 项目销售收入：49225万元 净现值NPV： 5241.97万元 内部收益率IRR：28.54% 盈亏平衡点销售率：66%，风险低 四、结论与建议 本项目用地区位理想、有相当的发展潜力，适合开发大型高档住宅项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。当然本项目也存在一定的风险，开发单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。 第一部分 项目概况 1、项目名称：鸿晖·康怡丽苑二期 2、宗地情况地块及周边情况： 地块位于南海平洲C-12街区，在桂平路、明德路、佛平路所围合的区域内，地块东北角为南海师范实验学校。地块北隔大德路与康怡花园相邻。地块周边有政府、电信、电视台、银行、学校、客运站等机构，配套齐全，交通方便、快捷。该区域为桂城规划的新城区，桂城的政治、文化、教育中心。 控制指标 项目规划总用地面积： 43676.1平方米（建筑红线内） 建筑密度≦25％ 容积率≦3 绿化率 ≥35% 配套要求 车位：商业及办公停车必须按100m2建筑面积配置一个车位；住宅停车按每户不少于1.2车位配置；每车位不少于35m2。 大德路和明德路边可做部分铺位。 其他 建筑单体：以多、高层建筑相结合，学校周围应布置多层建筑；机动车出入口设大德路侧。 第二部分 市场态势分析 一、2004年佛山房地产市场的发展预测 展望今年佛山的房地产市场形势，在社会经济环境和一系列政策的影响下，市场火爆、价格上涨是今年的主调，房地产开发投资将拥有较广阔的增长空间，若解决好资金风险等问题，今年房地产开发投资可望获得持续稳定健康增长。 ①投资增长平稳，增长速度保持在8%左右 宏观经济向好，经济结构优化，为今年房地产开发投资的增长奠定较好的基础。2006年，佛山国民经济快速增长，增速创近年来新高，结构、效益和质量同步改善，经济步入新的扩张阶段的特征较为明显 政策上对市场不健康状况加强调控，房地产开发投资增长的源头将进一步收紧。今年，国家和省将进一步加大对违规开发土地的清理力度，部分企业的土地购置和开发计划将被迫搁浅或推迟，今年的土地储备明显将受到影响；银行中的房地产开发信贷资金风险开始显现，银行对房地产开发的信贷也将收紧，特别是中小企业面临着的资金压力将会较大。 ②市场需求潜力很大，市场销售仍会保持畅旺 佛山居民财富积累继续增大，生活水平不断提高，居民的购买力进一步提高。住房消费向舒适型方向发展，并已成为佛山的主要消费热点之一。2006