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对客厅按间出租相关法律问题研究 　　摘 要：客厅按间出租具有重要意义，不论是学术界还是理论界，关于客厅作为一间单独的房间出租的研究甚少，可以查阅的文献也较少，但是其涉及到的一些法律问题仍然值得研究。客厅按间出租，承租人的隐私及财产安全可能很难得到保护，可能限制其他承租人实现对公共空间的管理和使用的权利。就因为客厅出租存在着或大或小、或多或少的??题，因此需要不断完善有关房屋出租方面的法律法规，用法律法规来规制房屋租赁行为，还需要出租人和承租人在签订房屋租赁合同时，明确双方的权利义务，客厅出租中，其他承租人的容忍义务要扩大，客厅的承租人的注意义务要加强。 　　关键词：房屋租赁；客厅；按间出租；承租人 　　中图分类号：D92 文献标识码：A 文章编号：1009 ― 2234（2017）05 ― 0095 ― 03 　　房屋租赁是承租人为了取得非自己所有的房屋的占有和使用权，向房屋出租人定期交付一定数额的租金，从而有正当的理由使用房屋的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种方式。房屋租赁可以有多种现形式，例如房屋的所有人或者使用人（第一次承租的人）将住房全部租给他人，或者是房屋的所有权人或者使用权人，将整个住房改变原来的建筑结构和平面布局，把包括客厅、房间、厨房，甚至阳台分割成若干小间，向两个以上的承租人分别按间出租或按床位出租。2015年，上海针对客厅按间改造出租，先行做了规定，出台了政策，即允许了“N+1”的租赁模式。“N”是指一套居住房全部的卧室，“1”是指符合条件的经改造能独立成间且能单独出租使用的客厅。“ N+1”的租赁模式，在热播的电视剧《欢乐颂》里可以看到，剧中三个女孩合租的一套住房，分为三个房间，每人承租一间，其中樊胜美租住的那间，就是由客厅改造而来的。相信有政策的支持，客厅出租的现象会越来越多，但是不论是学术界还是理论界关于客厅作为一间单独的房间出租的研究甚少，可以查阅的文献也很少，可是其涉及到的一些法律问题仍然值得研究。 　　1客厅按间出租的意义 　　1.1可以增加居民的财产性收益 　　党的十八大报告提出“多渠道增加居民财产性收入”〔1〕，这是继党的十七大报告首次确定“创造条件让更多群众拥有财产性收入”〔2〕之后的又一政策亮点。居民财产性收入，包括家庭拥有的动产收入和不动产收入，其收入来源形式多样。多渠道增收，主要体现在两个方面：一是金融产品投资，二是实业投资及租赁服务〔3〕，如房屋租金。允许房屋按间出租后，每间房屋的出租都可以由出租人与承租人签订租赁合同，从而收取租金，虽然每个房间因为面积大小不同可能租金不同，但是这种按间出租的方式所得的租金，可能相比一整套房屋出租后获得的收益更高。这种租赁模式使得出租人的财产性收益增加，是符合十八大要求的，所以客厅如果符合出租条件的，那么应当鼓励房屋的所有人或者使用人将它租出去。 　　1.2物尽其用，实现物权法的立法目标 　　“物尽其用”是物权法的立法目标，各种东西凡有可用之处，都要尽量利用。某学者提出：所谓“物尽其用”，即物权关系的设立、变更、消灭都要以发挥物的最大效用与最大经济效益为主要目标，从而使有限的资源得到最充分的利用。物权法作为一种解决因资源的有限性与需求的无限性而引发的紧张关系的法律手段，其功能不仅仅在于界定财产归属，明晰产权而达到定分止争、实现社会秩序的效果，更在于使有限的自然资源的效益得到充分发挥，从而更好地满足人类的需求？？？。在社会生活中，有些人可能拥有好几套住房，但并不是每一套住房都会有人住，这样所有权人的房屋可能就处于闲置或者半闲置的状态，从而导致房屋的功能得不到发挥，从另一侧面来说也造成了资源浪费。如果所有权人将自己的房屋整套出租或者按间出租，都可以使房屋“活”起来，不仅满足了承租人租房的需求，而且发挥了房屋的最大效用，也能实现最大的经济利益，还不会造成房屋资源的浪费，如此就实现了物权法“物尽其用”的立法目标。 　　1.3缓解租房压力，解决住房问题 　　深化住房制度改革是惠及民生的重要工程，有两个主要途径，一是购房，二是租房。建立、建设住房购买市场与房屋租赁市场是深化住房制度改革的方向，也是实现城镇居民住有所居的重要方式。在部分人群无力购买住房的情况下，租赁住房是解决住房问题的一个好的选择。因此对住房租赁市场的培育与发展就有了重要意义，它不仅能够推动供给性结构调整，还能落实到推动新型城镇化建设以及改善民生上，对满足、解决城镇居民或新市民的住房需求能够发挥重要作用。随着经济社会的发展，承租人租房需求呈现多样化趋势，而房屋租赁市场供给与需求关系比较紧张，间接导致住房难问题存在。其中租住房屋大多是以中小户型为主，但房屋租赁市场上这样的房源又比较少，退而求其次只能选择合租。而合租带来的问题比较多，承租人之间的权利义务可能很不明确