2009年杭州复兴集团·35号地块市场研究及产品定位报告qwahhsrg.pptVIP

page* 典型项目产品——物管服务（酒店式公寓） 项目名称 物管公司 服务内容 万银国际（钱江新城） 未明确 未明确 SOHO领寓（复兴区） 名城物业 常规物管服务（2.8元/㎡/月） 风尚蓝湾（滨江区） 南都物业 总台服务、商务服务、管家服务（3元/㎡/月） 钱江MOHO（滨江区） 金龙物业 常规物管服务（2.5元/㎡/月） 视界之窗（滨江区） 润宇物业 酒店管理服务（3.5元/㎡/月） 星光公馆（滨江区） 深圳熊谷物业 总服务台、客户助理（管家）服务、资产管理服务、秘书式商务服务、保姆式家政服务 （3.8元/㎡/月） 名汇公馆（滨江区） 开元物业 常规物管服务（3元/㎡/月） 目前滨江区酒店式公寓项目多数并没有 “酒店式”的物管服务，多为一般物业管理服务，物管费用多为2.5-3元。 page* 典型项目分析小结： 在了解现有市场产品水平后，确定本案在产品打造上的几个重点： 在规划布局上，结合项目地块属性，为满足容积率，将住宅布局在商业裙楼之上，同时考虑酒店式公寓的景观朝向； 建筑形态为公建化的板楼，立面多用玻璃、石材等，体现项目档次； 租赁市场主流需求面积为40-60㎡之间，本案考虑租赁市场租金水平及使用需求特征，户型面积45-55㎡的小户型为主，在设计上加入LOFT形式，以创新的设计来增强竞争力； 在园林景观上共享住宅中央景观，地面采用地面商业广场、合理布置低矮灌木、草坪植被； 进行室内精装修，全装全配标准，通过精装修来拔高项目档次。 典型项目产品——小结 page* 本案建议 page* 案例篇——设计师广场 设计师广场由4万㎡商业及2幢23层酒店式公寓、2幢26层大户官邸组成。其中酒店式公寓700多户，户型面积范围32-55 ㎡。曾B座353套小户型公寓开盘当天全部售罄。随后推出C座， 353套酒店式公寓依然持续开盘当天售罄的旺销局面。 基本信息 物业地址 北京市丰台区看丹桥西南角 占地面积 约1.8万㎡ 总建筑面积 约10万㎡ 物业类型 酒店式公寓+大型商业 page* 借鉴案例——设计师广场 创意可以如此放大，区域最具标示性建筑。 超现代建筑风格 page* 独具创意的建筑立面 借鉴案例——设计师广场 page* 户型倡导简约、零隔断空间，格局方整，装修精致。 借鉴案例——设计师广场 page* 该项目主力客群： 主要来源为金融街、总部基地等人群，客群覆盖面较广； 以50岁以下的中青年为主，中年偏向投资，青年倾向居住。 分析小结： 住宅公寓高价格+大面积=高总价 （远远超出了刚步入社会不久的年轻人的能力范围） 设计师广场 高价格+小面积+个性空间+全精装=低总价 低总价也降低了投资门槛 （尽管价格仍然不菲，但而不少年轻人渴望拥有私属空间） 借鉴案例——设计师广场 page* 创 意 LOFT 创 意 商 业 街 创 意 生 态 居 案例篇——海上海新城 根据现代创意产业的商务性需求，实现集创意商业街、创意LOFT和生态居住区三大物业形态的地产项目。 创意LOFT（商务公寓） 创意商街 创意住宅 基本信息 物业地址 上海市杨浦区与虹口区交汇处的大连路920号 占地面积 8.9万㎡ 总建筑面积 23.4万㎡ 物业类型 住宅：9万多㎡ LOFT公寓：7万多㎡ 商业：3万㎡ page* 匣型的现代风格建筑，由黑灰底色的铝板和玻璃幕墙构成的独特形象； 创新的错层、跃层设计；内部多为错层空间，可任意组合，3.4米、4.6米、5.3米层高； 外景 LOFT空间 案例篇——海上海新城 page* 该项目主力客群： 主要来源为吸引多为设计类、广告类、以及高新产业商务客； 分析小结： 项目毗邻杨浦大学城，也是成长型企业的聚集地，引入LOFT创意商居的理念，吸引市场注意力； 空间规划上，功能分区清晰、外部空间入口人车分流、内部的公共部分布置合理； 创新的匣型建筑形态，项目识别力高，立面采用黑灰色铝板和玻璃幕墙，体现了较高的档次感。 案例篇——海上海新城 page* 一桥南岸：体现项目地段成熟性，强调城市配套、交通优势。 LOFT：突出项目的舒适的空间卖点，展现未来生活方式，打造小而精产品。 全精装：适当拔高装修标准，提升产品档次，解决现代人厌倦自己装修所花费的时间成本和精力。 低总价：控制面积，投资、自住均好性。 本案酒店式公寓价值支撑点 酒店式公寓——价值诉求点 page* 立面材料以干挂石材和玻璃幕墙结合的方式，突出项目档次，营造项目识别力； 公建化的现代建筑风格 酒店式公寓——立面篇 page* 酒店式公寓——平面篇（借鉴项目） 万科·金色城品 page* 万科·金色城品 酒店式公寓——平面篇（借鉴项目） page* 土地出让较早，对层高要求不同，项