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惠州银座国际大厦项目融资计划书 　　“惠州银座国际大厦”项目融资计划书 　　一、融资企业基本情况 　　1、 公司名称： 惠州市东安投资有限公司 　　成立时间：20xx年9月18日 　　法人代表：邵素珍 　　注册资本：人民币肆仟万元 　　实收资本：人民币肆仟万元 　　房地产开发资质：二级 　　2、股权结构 　　惠州市华盛达实业投资公司 占股份70% 　　惠州市东安置业房地产开发有限公司 占股份30% 　　3、经营情况： 　　公司主营房地产开发，管理机制完善，各部门分工细致，实 　　行有效的层级管理，绩效考核等高效管理方案。 　　公司股东已成功开发“惠海新村”、“麦雅商务大厦”、“鸿业 　　自由港”、“麦雅国际”、“麦雅双城国际”等知名楼盘项目，累计建筑面积45万平方米，完成投资约20亿元，除“麦雅国际”销售90%外，其他已全部销售完毕，取得良好经营业绩，为企业在房地产行业发展积累了资本和丰富经验。 　　1 　　4、负债情况： 　　5、资信情况： 　　银行和其他金融机构贷款或融资金额、期限： 　　不存在任何不良记录 　　无对外担保 　　二、融资项目主要情况 　　1、项目简介 　　项目名称：惠州银座国际大厦 　　（曾用名“惠州国际贸易中心”、“惠州东安国际贸易大厦”） 地理位置：位于惠州市江北新区24号小区，惠州大道与三新村交 　　界处 　　占地面积：平方米 　　建筑面积：12万平方米 　　功能分区：项目分主副楼，集商业、写字楼、公寓、酒店为一体 　　的综合地产项目。负1、2层为地下室，1-4层为商业 　　裙楼，主楼5-49层为写字楼及酒店部分，副楼5-31 　　层为公寓部分。 　　2 　　2、建设过程及现状： 　　原建设单位为惠州市国贸工程开发有限公司（原惠州市国贸工程开发总公司），原施工单位为中国建筑第八工程局第二建筑公司。 　　惠州银座国际大厦设计分为两段，Ⅰ段主要为酒店、写字楼，Ⅰ段主要为商场、住宅。项目于19xx年4月1日开工，19xx年9月4日停工，后于20xx年10月复工。截至目前，Ⅰ段Ⅱ段已经全部封顶，其中，Ⅱ段已经完成塔楼（住宅）部分的外立面工程。该项目已建工程经协议转让给惠州市东安投资有限公司。 　　3、产权状况 　　产权归属明确，惠州银座国际大厦已付清各项转让款，项目 　　主体全部已封顶。 　　五证齐全，20xx年7月11日已经取得项目商品房预售证， 　　准备今年开盘销售。 　　4、项目优势： 　　取得土地的成本比较低，该区域土地拍卖楼面价格已接近 　　3000元/平方米。 　　该项目地块位于惠城区江北，属黄金地段，是惠州市规划的 　　行政、文化、商务办公中心，惠州市主要政府机构全部在江北，体育馆、展览中心、博物馆、图书馆等重大文化设施也相继落成。 　　该区域是惠州大商贸、大流通的规划区域，商业氛围浓厚， 　　3 　　周边公共配套设施齐全，居住环境一流，潜在客户群体充足，项目前景看好。 　　因该项目是惠州有重大影响的烂尾楼改造项目，对此惠州市政府非常重视并同意继续给予大力支持，该项目工程的顺利进行，为惠州市解决烂尾楼问题提供了有利支持，也极大提升了江北新区的整体形象，增加一亮点工程。市政府工作会议已同意减免行政事业性收费、经营服务性收费、施工期间的排污费、废渣费等。 　　5、项目售价预估 　　A、江北片区作为惠州市行政中心区域，目前房地产均价在价格在6000-8700元/平方米之间，江景项目目前均价价在10000元/平方米左右。下表中均为江北片区住宅项目： 　　 　　通过对江北片区的初步调查，我们发现绝大部分产品都属于居住类产品。其表现的特点是户型偏大且产品线丰富，多以小高层为主，注重园林景观的营造绿化率高，容积率低等共同的特点。 　　因此本项目的辅楼服务式公寓，作为具有投资价值的过渡性产品，其潜 　　4 　　在的升值空间是不容忽视的。所以本项目的均价预计为： 　　区域市场均价+（区域市场均价*投资回报率）+精装修费用 　　惠州区市场均价=7500元/平方米，投资回报率按10%计； 　　精装修费用按1000元/m2 计（初步拟定） 　　7500+（7500*10%）+1000=9250元/m2 。 　　B、写字楼价格测算 　　 　　据调差，惠州写字楼的租金在30-35元/天/平米 之间，售价则在8300-10000元/平米之间。江北作为惠州未来的CBD,最大的优势在于规划和配套。因此项目的5A智能写字楼价格（公共部分装修）的销售均价为12000/平米以上。 　　C、商业价格 　　义乌小商品批发市场二期售价为一楼20000元/m2 二楼12000元/m2，卢浮公馆毛坯商铺售价为11000元/m2。 　　按房地产的操作惯例，裙楼商业价格应为住宅价格的2-3倍。如果本项目商业部分的价格测算按中间值