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11.房地产纠纷法律制度 第11章房地产纠纷处理法律制度 11.1.2 房地产纠纷的类型 11.1.3 房地产纠纷产生的原因 历史原因 利益矛盾 合同失范或违反合同 其他原因 11.1.4 房地产纠纷的处理原则 公民住宅利益优先原则 消费者保护原则 利益协调和兼顾原则 11.1.5 涉外房地产纠纷的法律适用 涉外房地产纠纷，是指所涉及法律关系诸因素中至少有一个因素涉及外国房地产纠纷。 所谓涉外因素，指在房地产法律关系中，其主体、内容、客体三要素具有国际的因素。具体包括以下情况： （1）房地产法律关系主体的一方或各方是外国人（指具 有外国国籍的自然人或法人）； （2）房地产法律关系的客体位于国外； （3）房地产法律关系的内容与外国发生联系， 即产生、变更或消灭房地产权利义务的 法律事实发生在外国。 调整涉外房地产关系的法律有： 国际惯例 国家财产豁免权的具体内容主要包括三方面： ①司法管辖豁免 ②诉讼担保豁免 ③强制执行豁免 冲突规范 国内实体法。 房地产纠纷行政处理，是指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接做出处理决定。 实践中，用行政方式处理房地产纠纷主要有如下两种情况： 对当事人的争议直接作出处理，或者经过复议、复审后作出处理决定。比如，处理土地权属争议。 对由于违反法律规定的行为（主要指侵权行为及其他损害行为）所引起的纠纷作出处理决定。比如，处理侵犯农民土地承包经营权争议。 11.2.2 房地产纠纷行政复议 1. 概念 房地产纠纷案件的行政复议，是指不服房地产行政机关的行政处罚或处理决定，依法向上一级房地产行政机关提出重新处理，上级机关依法重新对房地产纠纷案件进行复查、复审、复核、复验等活动。 房地产行政复议具有以下特点： （1）主体的一方是房地产行政管理机关，另一方是自然人、法人 或其他组织； （2）客体是房地产行政管理中发生的具体行政行为； （3）房地产行政复议是享有行政领导权的行政机关依据相对人的 请求或自身决定，复查行政行为的一种行政措施； （4）复议机关审理复议案件不适用调解。 2. 房地产行政复议的受案范围 （1）认为符合颁布房屋所有权证、土地使用权证、建设工程规划 许可证、房屋拆迁许可证等的法定条件和有关规定，而房地 产行政管理机关拒绝颁发或在规定期限内不予答复的； （2）认为房地产管理机关颁发的许可证内容不当，经申请补正， 发证机关拒绝补正或者不予答复的； （3）认为房地产行政管理机关错误颁发或者注销、吊销上述权 证，致使其合法权益受到侵害的； （4）认为房地产行政管理机关收取滞纳金或者罚款、没收非法所 得的决定不当的。 3. 行政复议的基本程序 （1）提起申请。 （2）复议申请的处理。 （3）复议案件的审理。 （4）行政复议的决定。 （5）复议申请人对复议决定不服，可以在收到房地产行政复议决定书之日起15日内，向人民法院提起行政诉讼。 11.2.3 房地产纠纷行政诉讼 房地产纠纷行政诉讼，是指自然人、法人或其他组织对房地产行政管理机关就当事人的房地产所作出的具体行政行为不服而提出的行政诉讼。 房地产纠纷行政诉讼必须遵循以下特有的原则： （1）充分保障自然人、法人和其他组织的诉讼权，作出具体行政 的行政机关无权提起行政诉讼； （2）被告负有举证责任； （3）诉讼期间原具体行政行为不停止执行； （4）房地产纠纷行政诉讼不适用解调； （5）人民法院审解行政案件，对具体行为是否合法 进行审查。 3. 房地产行政诉讼的基本程序 （1）第一审程序 （2）第二审程序 （3）审判监督程序 （4）判决和执行 11.3 房地产纠纷处理：仲裁与民事诉讼 房地产纠纷仲裁，是指争议双方当事人自愿的，由第三人（仲裁员）居中裁决的，具有法律效力的一种解决房地产权益纠纷的方法。 房地产纠纷的仲裁应遵循以下原则： （1）自愿原则。 （2）或裁或审、一裁终审原则。 （3）当事人协议管辖原则。 （4）遵循诉讼法的原则。 2. 房地产纠纷仲裁机构 我国的房地产纠纷仲裁机构有两个系统： 一是各地方设立的仲裁委员会，我国平等主体的自然人、法人和其他组织之间发生的房地产纠纷，当事人有仲裁协议的，可以仲裁； 二是中国国际商会设立的中国国际经济贸易仲裁委员会，只对涉外房地产民事纠纷进行仲裁。 3. 房地产纠纷仲裁程序 （1）申请和受理 当事人申请仲裁应当符合一定的条件： 有仲裁协议； 有具体的仲裁请求和事实、理由； 必须属于仲裁委员会的受理范围。 （2）准备与调查