2012年会所专及园林细节打造.pptVIP

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2012年会所专及园林细节打造

会所重点满足核心消费群:女人、小孩和老人 针对小孩的消费项目 为小孩花钱是很多家庭的最大支出 针对女人的消费项目 现代女性重保养,经常性美容支出 会所功能设置在保证会所档次的同时, 首先考虑满足主力消费群需求以保持可持续运营 其他功能满足大众需求,完善 会所配套,提升整体档次 以女人和小孩为主力消费群体, 实现整体盈利 男性 大众 老人 女人、小孩 能够解决后顾之忧的为老人服务的场所、设施 通过品牌嫁接,实现开发商、品牌运营商、会所管理方三赢 收租金 或直接参与分成 与开发商独立开,单独承担责任和盈亏 部分设施招商 或整体打包托管 开发商 品牌运营商 会所管理方 会所各功能体量设置,由专业公司提前介入确定 会所管理方为物业公司还是酒店? 充分挖掘自身及区域资源互补 三赢需注意的3个问题: 万科北方楼盘:健身较多包给一兆韦德健身中心; 万科金域蓝湾:会所美容、spa等包给法国品牌思妍丽; 华侨城:丹桂轩等小众餐饮品牌 星河丹堤:引入中航健身会 招商海月:2层整层包给李云迪的老师但昭义 ,设名人钢琴中心 北京棕榈泉:整体由香港酒店投资管理集团经营 国内楼盘会所品牌嫁接: 多种消费模式相结合,控制物管费用,刺激客户消费 收费形式 收费内容 会员及业主权益 收费方 年费 以入会的方式收取固定费用,对外设置门槛 业主可以降低或免除年费,部分年费以消费形式返还,部分享受免费 会所经营单位 特殊项目收费 如健身保健等特殊项目的单独收费 业主(会员)分级享受折扣 会所经营单位 活动收费 按照活动的内容制定收费标准 可自行选择参加或不参加 会所经营单位,自营常规活动免费 外部收益提成 会员指定消费,与外部资源协商提成 享受打折及订制服务优惠 会所经营单位 会所经营多重收费结合,避免一项独大,刺激会员消费 主体类收入 基础类收入 刺激类收入 拓展类收入 控制物管费用,减少摊入的会所年费,降低客户抗性 内地客户群体对物管费较敏感,高额的物管费使得客户抗性较大 香港将会所费用嫁接到物管费的做法在内地不适用,香港有法律保障 会所未来的发展趋势 体现在入会门槛低(甚至免费),功能适用性好,参与性强,是大众化的会所 连锁式会所应有一定限定,物业档次、业主身份尽可能类同的情况采用较为适宜 具体体现在设计专业化、程序专业化和制度专业化三个方面 未来会所的特点 连锁式会所值 得斟酌 专业管理 主题式会所受 推崇 平民化 主题式会所功能定位明确,服务有特色,目标客户针对性强 主题式会所一定要尽可能与周边生活商业配套形成互补关系 位 置:位置已确定无法更改 价 格:成本已确定不可能大幅度降低 户 型:基本定型,改进余地不大 园 林:发挥空间巨大 外 立 面:基本定型,改进余地不大 品 牌 :长期形成 园林品质细节研究 园林景观细节分类 一、铺装 草坪中的汀步 地形和水中的汀步 无钉眼木栈道 水洗小砾石 不规则碎拼 规则碎拼 特殊工艺 各材质间衔接 五、树池 铁艺 软景 硬景 四、截水沟 板材 卵石 塑脂 侧立石材式 特殊工艺 二、小品衔接 景墙与地面间衔接处理 水景细部处理 台阶细部处理 景墙表面处理 灯座及堆坡细部处理 三、软硬景衔接 无地形 有地形 七、停车位 嵌草标准 九、通风井 植物的巧妙运用 八、车库出口 植物的巧妙运用 十二、道路转角 软硬处理手法 十、模纹 植物的空间搭配 十三、旱喷 面层处理标准 六、化妆井盖 未统一材质 统一材质 十四、自然小溪 水与景石的结合 十一、树支架 四角支架标准 景观细节分类 【一】铺装——草坪中的汀步 汀步石与草之间的关系,需重点关注汀步基础下卧及与草衔接处抹灰的工艺,杜绝影响草生长的现象,使之达到掩映在草丛中的效果。 重点关注石材与种植土间高差为20—30mm 节点图: 【一】铺装——水中的汀步 水中汀步节点图: 汀步的基础平面小于踏步面,看起来汀步看起来象是浮在水面上,与水之间的结合效果很好。 踏面悬挑,尺寸在200—600mm之间。 【一】铺装——无钉眼木栈道 无钉眼木栈道做法,在地板背部用铁件链接,并用螺丝钉固定在龙骨上,给人感觉品质很高。 具体做法:1、木板面宽100,用单排钉,木板面宽≥100,用双排钉。2、木地板接缝保持在同一条直线或详工程设计。 【一】铺装——水洗小砾石 水洗小砾石的面层效果,颗粒大小、色彩搭配均匀,水泥砂浆面要低于颗粒成活面1/3--1/2,海绵吸拭白水泥,保证砾石面整洁、有光泽,同时还需关注伸缩缝和钢板收边等细部工艺,每5米设置一条伸缩缝,材质为塑脂,宽1cm。 具体做法: 【一】铺装——不规则碎拼 节点图: 不规则碎拼:现场采用机器切割,要求板间缝隙(W=5-2

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