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房地产相关法律知识讲座培训笔记 第一讲：合同法 合同法的概念 本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 本法自１９９９年１０月１日起施行，《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国涉外经济合同法》、《中华人民共和国技术合同法》同时废止。 合同法适用范围 民事权利义务关系适用本法。 劳动关系、婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。 不平等主体间不适用于合同法。 合同订立的基本原则 当事人双方地位平等原则 自愿原则，胁迫、欺诈合同无效 公平原则，显失公平合同无效 诚信原则，欺诈、重大误解合同无效 守法、不损害公共利益和社会公德，恶意串通、损害公共利益、违反法律、行政法规的合同无效 合同订立的形式 口头形式：发生合同纠纷案时效难取证 书面形式：是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。 格式条款合同发生合同纠纷案时，当对格式条款理解发生争议时，作出不利用于合同提供方的理解。 常用合同及其要点 买卖合同：是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 标的物所有权要做有利于我方约定 样品买卖合同，要封存样品 供用电、水、气、热力合同： 供电人因供电设施计划检修、临时检修、依法限电或者用电人违法用电等原因，需要中断供电时，应当按照国家有关规定事先通知用电人。未事先通知用电人中断供电，造成用电人损失的，应当承担损害赔偿责任。 赠与合同： 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与 公益性捐赠不能撤销 供款合同： A金融机构借款合同：合法 B企业借款合同：非法，本金返还，利息没收 C民间借贷：合法，利率不能高于同期银行利息的4倍 租赁合同： A租期不能超过20年，超过二十年的，超过部分无效。 B拖欠租金的诉讼时效为1年。 C合同没有特别约定时，转租无效。 D出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 E租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 F出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 订立合同时存在的普遍性问题 合同不完整，缺少主要条款：没有违约责任条款时，违约时按实际损失赔偿。 合同文字不严谨，不准确。 合同管理混乱。 履行合同中漏没多。 签订合同时应注意的问题 对合同对方资信的了解，主体资格的确认 对合同条款的完整性，文字的准确性加以审核 充分运用定金、抵押、保证人担保条款，为顺利履行合同提供保证(国家机关、学校、公益事业单位不能作担保人，定金不能超过合同价款的20%) 连带担保：绝对责任 一般担保：附加责任 签订合同时，要注意审核印章的前后一致，双方不同时盖章时则要尽量要求对方先盖章，我方后盖，以防对方篡改文字 履行合同中应注意的问题 对合同条款的修改要履行审批程序并以书面形式确认 注意保管好相关的证据材料 在业务活动中应加强对公章、委托书、介绍信的管理 10．充分运用《合同法》最大限度地维护我方的利益 (1)货物所有权的约定 (2)保守商业秘密的约定 (3)不安抗辩权 (4)行使撤销权 (5)附条件的生效合同 (6)对纠纷方式和管辖地约定 11．发生合同纠纷诉讼时应注意的问题 (1)管辖权异议 (2)诉讼时效：2年 (3)举证期限：30天 (4)证据保全 (5)申请强制执行期限：单位6个月，个人1年 第二讲：房地产开发步骤及有关法律规定 一、房地产开发的基本含义 定义：指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。 注：只有城市国有土地才能进行房地产开发，集体所有制土地所建房屋不能作为商品房出售。 二、房地产开发的一般过程和环节 房地产开发同期长，程序复杂，主要有以下14个环节： 1、确定开发项目，签订合作意向及相关协议 房地产项目的获得方式：国有土地出让、股权转让、合作建房等。 房地产开发项目主体投资超过总投资额的25%以上（不包含土地使用费）才能转让，严禁转让炒卖地皮。 2、向发改委申请项目备案 3、申请《建设用地规划许可证》 4、办理《土地使用权证》 5、报审规划设计方案 6、办理《建设工程规划许可证》 7、办招投标手续，与中标单位签订中标工程承包合同 8、向建委申领《施工许可证》 9、工程项目建设 10、商品房预售 11、工程项目竣工验收 备案制：建设主管部门备案 12、房屋交付 13、办理房屋产权证 14、物业管理工作移交 三、房地产项目开发中应注意的问题 一、土地使用