商品房多重买卖相关司法解释(2).docxVIP

商品房多重买卖是出卖人就同一商品房订立两个或两个以上的买卖合同，将房屋先后卖于数人，形成数个商品房买卖合同关系的行为。最高法院新颁布的《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题意见的解释》(以下简称《解释》)第八、九、十条对商品房多重买卖作了新的规范，本文拟就此略谈粗识浅见。 一、商品房多重买卖合同的效力 合同是当事人合意的体现，除因标的目的自始客观不能、无从确定、违反法律强行规定，违反公序良俗及其他法律特别规定外，均为有效。前位买卖合同只要系双方真实意思表示，不违背合同法第五十二条的禁止性规定，其效力自不待言。在后位买卖合同中，出卖人一物数卖之举虽有悖于诚信守约的善良风俗，但只要出卖人与后位买受人未有恶意串通损害第三人利益的行为，该房屋买卖合同并非当然无效。不能以是否行到实际履行为标准否认后位买卖合同的效力。台湾学者王泽鉴先生亦认为，基于先后买卖契约而生之多重债权，依传统之债法观念，不因先后而异其效力。《解释》第八条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的先买受人可以请求解除前位买卖合同及要求出卖方支付惩罚性违约金，而不能当然否定后位买卖合同的效力。由此可推断《解释》认可后位买卖合同效力的意旨。 二、商品房多重买卖中的物权变动及利益衡平 同一合同标的难以在多个债权人之间合理分配，是多重买卖合同的特色，如何确定商品房多