商业地产行业分析的报告.doc

商业地产行业分析报告 本报告侧重分析商业地产行业的发展、现状与未来的趋势。共分为三个部分，1、商业地产简介及发展沿革。2、商业地产的现状。3、我国商业地产的未来趋势分析。 1、一、商业地产简介 商业地产一直没有一个明确的标准的定义，学术界一般持有三种观点： （1） 狭义观点，该观点认为，商业地产是专指用于商业（即组织消费的流通行业）经营用途的物业形式，比如商铺、酒店、商业街等；（2）广义观点，该观点认为，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、会议中心以及商业服务业经营场所等，其中还包括一些商务地产的元素；（3）泛商业地产论，该观念认为，以囊括和涵盖现有商业地产形态，结合城市运营、文化建设、与各种行业、产业资源相嫁接，共同创造出的，多文化，但凡有商业形态出现的，都可以算是商业地产，比如逐渐兴起的城市综合体、体验式购物中心、商务酒店、教育地产、以及各类商业配套设施等。 一言以蔽之，商业地产是指发展商业用地，用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，其从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。事实上，无论是狭义、广义还是泛义，商业地产都是为了实现对商铺的租售经营而获利。因此，研究如何通过成功的商业地产运营，创造人流和客流，从而获得长期、持续的租金回报，不断提升商业地产的升值空间是商业地产需要关注的一个重要课题。 二、发展沿革 中国商业房地产的发展大致经历了四个阶段： （1）萌芽阶段：1984年到20世纪90年代初 80年代以前，中国没有商业房地产，商业形态为各种类型的供销社、百货大楼，产权都归国家或集体所有，经营与场所的投入没有严格的经济关系。1984年，发展国务院批准商业部《关于当前商业体制改革的若干问题的报告》，同意报告中提出“小型国营零售商业、饮食服务业准为集体经营或租赁给经营者个人经营”，至此才开始商铺的交易。这一阶段，市场上大部分商业房地产都是没有产权的临建商铺或有其他建筑物改建的商铺，一般有一个商业机构负责总揽承包，间隔成多个小商铺，面向社会招租经营。住宅和商铺混合，商铺是住宅的副产品。 （2）单一阶段：90年代中期 大型超市和卖场的兴起，餐饮、娱乐等设施小规模引入。商业房地产发展成为与住宅平分秋色的房地产第二主角。商业房地产以商厦的形式在各大城市中心区产生，商厦商铺拥有独立、清晰的产权。商铺经营也一改以往的租赁方式，以房产销售为主，并由此引发了投资商铺的理财概念，投资商铺既可以自主经营，更可以出租给商家，坐收渔利。 （3）多元阶段：90年代后期 各大城市开始建设商业街、步行街和商品市场（商品类型主要是服装、电子、建材、汽车配件等）。这一阶段，商业房地产的营销策划逐渐发展成熟起来，商铺的销售除了项目所在的地理置、商业环境以及开发商实力、规划设计水平以外，营销策划开始在销售中发挥着越来越大的威力。 （4）成熟阶段：2000年至今 21世纪毅力，Shopping mall（大型购物中心）和CBD的开发热潮不断涌现。国家进一步鼓励商铺投资，停止征收与商铺投资、建设、交易有关的“投资方向调节税”等政策，极大的促进了商业房地产的发展。这一阶段，商业房地产的规划设计、营销策划、经营管理等方面均有长足的进步，在经历了各种失败、教训之后，商业房地产渐趋成熟。 商业地产的现状 中国商业地产现在共有六大现状： 现状一：截止到2014年，全国 HYPERLINK /62.html 购物中心已经接近4000个，商业建筑面积2.4亿平方米。预计2015年新增量将创历史最高点达到480家。对于2016年、2017年新增购物中心建筑面积4929万平方米。 现状二：大型商业体开发集中在二线线城市，错峰竞争造成高空置率风险。 现状三： HYPERLINK / 商业地产从“重资产”向“重招商”、“重运营”的转变。现在很多企业对整个商业地产的运营重视程度越来越高，包括一些专业的商业地产开发商，不单只管理自己的项目，也会对外去承接一些商业项目的管理，用它本身运营资产管理能力，去发展自己商业的平台。　　 　　 现状四：增强商场体验感的主题活动尤为热门。国内很多购物中心会用主题性的体验，包括科普主题、动漫主题，公益主题、艺术时尚主题等出现。某个阶段的主题会对整个购物中心的品牌传播起到非常积极的作用。参加主题活动之后则会顺便购物的占比例比较高。　　 　　 现状五：购物中心业态进行试探性逐层调整。国内比较领先的购物中心，比如 HYPERLINK / 赢商网 HYPERLINK /xm-1