宝安中心区市场调的研总结报告.docVIP

PAGE PAGE 39 宝安中心区市场调研总结 市场供求分析 片区供给分析 2007年底到2008年初宝安新入市的楼盘较多，包括熙龙湾、凯旋MIMA、金海华府、星河丹堤以及泰华阳光海的阳光岛墅等，总供应量将近5000套。春节期间，宝安楼盘多有优惠促销，如泰华阳光海折扣优惠低至95折，还有一口价80万元一套的80平方米左右两房；富通城四期海HOUSE按揭购买95折，一次性付款享受92折等。在这些折扣的影响下，宝安中心区在售新楼主流价格回归到1.2-1.5万元/平方米，较去年高峰期的1.6-1.7万元/平方米普遍下跌了15%左右。 今年上半年，宝安中心区预计将面市的新盘有海语西湾、金港华庭、深业新岸线、中熙香堤湾等，其中海语西湾有600多套60-140平方米的单位，金港华庭有1000多套面市，深业新岸线也有1378套出货量。从市场反馈回来的信息看到，今年上半年宝安将有8个左右新盘，可以预算到的推货量就有近5000套，片区楼价有望继续走稳。 总体供给特征 ①楼盘总体分布比较集中，宝安大道、新安路、兴华路、新湖路和罗田路分布的较多一些。 ②以高尚住宅小区为主，规模都比较大，集中在10万平方米左右的建面。 ③高层、小高层为主：目前中心区在售的楼盘基本上都是高层及小高层；16—18层、24—32层这两个区间的占大多数，多层很少见。 ④销售户型以三房、四房为主，目前中心区在售楼盘的三房、四房整体供应比例占主导。 市场需求分析 据国土房产局数据显示，2007年深圳全年批准商品房预售面积646.17万平方米，其中宝安177.41万平米，占全市的27.46%；龙岗226.4万平米，占全市的35.07%，宝安批准预售面积位于全市第二，龙岗第一。宝安楼市继续平稳地维持着供给大区的态势。 据国土房产局数据显示，2007年深圳全年批准商品房预售面积646.17万平方米，其中宝安177.41万平米，占全市的27.46%；龙岗226.4万平米，占全市的35.07%，宝安批准预售面积位于全市第二，龙岗第一。宝安楼市继续平稳地维持着供给大区的态势。 总体需求特征 中心区主要有两大需求市场： 中心区本地居民——主要为个体老板、企业管理者、公务员和事业单位工作人员，他们的经济收入能力较强，但消费观念较为实在，也较为保守，且容易随大众而行； 东莞及宝安中心区周边各镇的客户——主要是工厂高层管理人员,私人老板，他们生活富裕，有着强烈的欲望买商品房，但是当地没有商品房或者标准未达到其所需，从而进入中心区买房。另外，还有少量的市内客户。 ②三房、四房销售状况最好，复式有一定市场，二房及单房的销售状况一般。 ③购房者青睐规划好、产品有创新、性价比高的楼盘。 ④品牌开发公司、品牌代理公司和品牌物业管理公司成为客户选择物业考虑的3个重要因素。 供求关系分析 图1显示， 图1显示，2007年宝安市场住宅每月销售面积曲线总体向右下方倾斜，市场需求总体处于下降通道。 结合表2，2007年成交面积较2006年下滑了18.89%。这一点也可以通过2007年的市场形势得到验证。2007年上半年，市场火热，成交火爆，总体需求呈旺盛状态；但下半年，市场形势江河日下，特别是房贷新政的出台，严重打击了市场信心，成交放缓，交易量下滑严重，12月份的成交面积达到全年最低点，需求得到有效抑制。批准预售面积曲线由于受政府控制和开发商工程进度影响，波动较大，但12个月份中，有8个月的坐标点位于当月销售面积点之下，1～4月份、6～8月份、9～11月份之间的销售面积曲线位于预售面积曲线之上，需求大于供应，全年显现出供小于求的局面。 表2显示，2007年全年宝安住宅市场批准预售面积177.41万平米，较上年下滑32.44%；全年市场住宅成交面积192.63平米，较上年下降18.89%，全年供需比为0.92：1，供需缺口15.22万平米。2007年宝安全年住宅市场供需略显不平衡，供略小于求，市场需求较强。这表明，自2006年以来的房地产调控政策和抑制投资过热政策发挥了作用，加上深圳连年实行的土地紧缩政策，一定程度上限制了土地供给、房地产项目的动工和投资性购房需求，造成了2007年供需双降的局面。同时，宝安现有住宅开发区域土地的有限性和未开发区域建设步伐的缓慢，在深圳常住人口的急剧增加，需求快速上升，刚性需求依然存在的情况下，一定程度上造成了供小于求的局面。预计随着国家宏观调控和政策执行力度的继续深入，从紧从严的经济政策基调，深圳的住房供应会继续小幅萎缩，市场向理性供给和理性需求转变。 2007年宝安楼市整体供略小于求，需求较为旺盛，市场向理性需求和供给转变。虽然供应和需求双双下滑，但宝安住宅供应依然在深圳名列前茅。由于宝安除宝安中心区、龙华等片区外，其余片区尚处于房地产的初级阶段，虽然有继续萎缩的迹