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商业地产项目建议书 　　商 业 篇 　　“黄金有价，商铺无价”。商业物业的价值，体现在它固有的价值（区位价值）和经营产生的附加值，商业物业的价值的波动，主要取决于周边商业格局变化及自身经营结果。我们通过对济南市商业（尤其是社区商业）发展历程及发展趋势、项目周边市场现状、项目同类物业概况进行研究，为本项目商业将来的经营和销售推广寻找确实可行的方向。 　　第一部分 商业市场情况 　　一．宏观市场分析 　　（一）商业市场分级 　　◆ 市级商业区：泉城路、泺源大街、经四路、经二路、北园路等商圈 　　零售业为龙头，配套餐饮、娱乐、休闲、文化、康体、金融等综合服务，商圈营业面积超过50万平米，服务面向全市消费者。 　　◆ 区域级商业区：花园路、马鞍山路等 　　一般营业面积在2万平米以上。以家居、家电、日用百货等为主。满足了1－2公里范围内消费者的日常需求。 　　◆ 社区型商业：易初莲花、世纪莲花、大润发等，以超市为主 　　在人口密度较大的居民生活区域中，满足居民生活需求的综合型商业。面积为5000平米以上，以食品、生活日用品等为核心，配套餐饮等，为周边0.5－1公里范围的消费者提供服务。 　　（二）商业设施功能划分 　　◆ 综合性。区域交通便利，人口密度大，各类型商业设施齐全（餐饮、娱乐、购物、文化等），如泉城广场商业区。消费者涵盖全市各阶层，聚集力很强。 　　◆ 主题性。以某一主题为服务核心，形成规模，辐射整个济南。如经十一路的中华名优小吃一条街、文化东路和西路的体育用品等。 　　◆ 便利性。以中小超市及街区服务设施为主，提供简单生活服务，满足街区内居民的生活需求。 　　（三）商业区分析 　　1．泉城路商业区 　　泉城路是泉城东西向发展的主轴，有“十字金街”’之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街。 　　泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以白领为主。 　　无可讳言的是，由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱。 　　泉城路已经很大程度的背离了原来的设计理想。人流量也远远没有达到预期数字。 　　2、经二路商业区（华联商业区） 　　以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。 　　以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。 　　本商业区包含了中高低档消费水平，再加上公交车辆的畅通，使 　　之今天依然是众多消费者乐此不疲前往的购物区域。 　　3．经四路商业区 　　济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，洋快餐（肯德基、麦当劳、米力乃、开心汤姆）、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中，人流量较大。以中低档消费为主，服装、鞋业、日用品为主要消费品。 人民商场虽然为传统商业区，但由于其地理位置以及周边商业所烘托的氛围所致，其人流量较大。 　　4、花园路商业区 　　花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有济南市区最大的酒吧一条街、洪楼教堂、山东大学东校区，历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特色。经一路延长线道路改造工程的完工，联动济南东、西两大传统商业区；大润发超市、国美电器及其它品牌店的成功进驻，迅速带动该区域商业的快速发展。 　　花园路海蔚商业广场及富翔天地商业街东段 　　5、北园大街商业带 　　北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地，餐饮、娱乐业均较发达，新国道超市，银座购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市的聚集，使得这一区域商业业态更为多样。随着北园立交的建成通车，该区域交通环境进一步改善，商业前景广阔。 　　6、泺口批发市场 　　洛口批发市场是主要经营服装和鞋类的批发市场。位于济南市的北部区域。现拥有泺口服装城商贸中心、泺口服装交易大厅等10多个市场，已成为闻名全国的大型专业化批发市场，山东省十大专业市场之一，拥有固定资产6.5亿元人民币，经营面积25万多平方米，经营业户5000余家。服装城内有国内外知名品牌服饰代理千余家，品牌荟萃，商贾云集，成为名副其实的齐鲁服装之都。 　　7、山大路科技商业街 　　山大路商业主要是高科技商业街。随着高科技信息产业的发展，山大路商业街迅速成长。据不完全统计，山大路商业街年销售额40多亿元，利税1